We zijn enorm verheugd te kunnen aankondigen dat Thésor voor de vijfde achtereenvolgende keer de prestigieuze CEDEO-erkenning voor het open trainingsaanbod in ontvangst heeft mogen nemen. Het recht om het predikaat ‘CEDEO-erkend’ te voeren voor de komende twee jaar, is een enorme eer en een bewijs van de kwaliteit die wij nastreven.

Woningcorporaties hebben de komende jaren financieel grote uitdagingen door enorme investeringen in nieuwbouw (€ 8 mld p/jr) en verduurzaming (€ 5 mld. p/jr).
Daar moet veel voor geleend worden en met de hoge VPB-last als gevolg van ATAD, zorgt dit voor een operationele kasstroom die onder druk staat. Hoe dat precies zit, lees je hier.

Binnenkort verschijnt de zesde editie van onze jaarlijkse Benchmarkrapportage voor woningcorporaties. Wat kunnen we in deze editie verwachten? Wat zijn bijvoorbeeld de effecten van de stijgende rente? Deze en andere vraagstukken worden geanalyseerd.

Eind 2023 begon de rente plots te dalen, en niet zo’n klein beetje ook. Zullen we terugkeren naar negatieve rentes? Moet u weer gaan betalen over uw liquiditeiten bij de bank? Wat betekent dit voor u? Een uiteenzetting.

De Thésor Treasury Toolkit biedt de mogelijkheid om bandbreedte-alerts in te stellen voor rentetarieven. Deze alerts stellen gebruikers van de Toolkit in staat de rentemarkt te volgen zonder voortdurend tarieven op te vragen of naar swaptarieven te kijken.

Is het tijd voor zorginstellingen om af te kicken van hun vastgoedverslaving? Ontdek de groeiende kloof in financiële prestaties en waarom het vastgoed een cruciale rol speelt. Terwijl begrotingen voor 2024 worden vastgesteld, onthult deze blog de risico’s van vasthouden aan vastgoedresultaten en biedt aanbevelingen voor zowel korte als lange termijn.

De tarieven van deze obligofaciliteit veranderen jaarlijks. Onlangs is er overeenstemming gekomen over de nieuwe tarieven van de obligolening voor dit jaar.

Een fijn moment altijd: even het nieuws kijken na het avondeten, maar deze keer had ik wat minder animo met al die gruwelijke oorlogsbeelden op tv. Het idee ontstond om het journaal van precies 3 jaar geleden te streamen (10 oktober 2020). Eigenlijk ook geen leuke tijd, maar voordeel is dat je met de inzichten van vandaag naar de issues van toen kunt kijken. Misschien biedt dat soelaas voor de huidige tijd.

Heeft u wel eens geprobeerd te zwemmen in het pierenbad? U weet wel dat bad waar je de kleine kroost onbekommerd kunt laten spartelen. De jongere ouders onder ons weten dat het niet zo fijn is voor de knietjes, maar allee, u komt vooruit en verzuipt niet. Allerlei krachten in onze samenleving sporen woningcorporaties aan te verworden tot zwemmers in laag water. Hoe dat zit, zal ik u uitleggen.

Eind februari brachten we de 5^e editie van de jaarlijkse Thésor Benchmark uit voor woningcorporaties. Ons 1^e  lustrum en deze keer een hele bijzondere. Bijzonder, omdat de effecten van het wegvallen van de verhuurderheffing en de Nationale Prestatieafspraken zichtbaar zijn. En we kunnen zeggen dat de effecten groot zijn. Met deze bijzondere Benchmark zijn we met een aantal van de deelnemende woningcorporaties in bijeenkomsten het gesprek aangegaan. De conclusies liegen er niet om! In deze nieuwsflits geven we u een terugkoppeling van de Benchmark-bijeenkomsten.

Als treasuryverantwoordelijke van een onderwijsinstelling gaat u ten alle tijden op een verantwoorde manier met uw geld om. U houdt vaak een voldoende liquiditeitsbuffer aan om tegenvallers op te vangen. Jarenlang was de creditrente negatief en loonde het niet om actief te onderzoeken waar dit geld gestald werd. Maar dit is veranderd!

We zien dat vastgoedbeleggers steeds terughoudender worden in het beleggen in vastgoed. Oorzaak is de gestegen en rente en het risico van dalende huizenprijzen. Projectontwikkelaars zijn naarstig op zoek naar oplossingen om toch hun projecten te kunnen verkopen en zoeken daarom steeds meer het contact met woningcorporaties.

In de zorgsector is het gebruikelijk om een liquiditeitsbuffer aan te houden. De omvang varieert, maar het gaat vaak al snel om ettelijke miljoenen euro’s. Vaak staan die euro’s te ‘verstoffen’ op een betaalrekening, met nauwelijks rendement.  Dat is niet meer nodig: er valt rendement op te halen. Actie dus!

Ik ben van huis uit optimist en denk graag in ‘kansen’. Valkuil daarvan is dat ik me snel rijk reken. Onlangs sprak ik met een corporatie over hun investeringsplannen in niet-DAEB. Hun niet-DAEB bezit was aanzienlijk en de financierbaarheid ervan leek dus ‘kat in het bakkie’. Maar met alleen vermogen en een relatief lage kasstroom loop je al gauw tegen beperkingen aan.

Een blog over de huidige financieringsstrategiëen: hoe verenig je ambities met een duurzaam financieringsmodel?

De eerste uitkomsten van de Thésor Benchmark 2023 zijn bekend! In deze jubileum editie kunnen we niet anders constateren dat u in een turbulente tijd opereert. Rente en inflatie zijn naar niveaus gestegen, die we al jaren niet hebben gezien, met als gevolg toenemende bouw-, materiaal- en loonkosten. In het verlengde hiervan heeft ook de stijgende rente grote impact. Tel hier de alsmaar toenemende investeringen bij op en het zal u niet verbazen dat de financieringslasten sterk zijn opgelopen. De afschaffing van de verhuurdersheffing biedt dus minder lucht dan waar vooraf op werd gehoopt.

De Thésor Benchmark vergelijkt al enkele jaren de financiële performance van de woningcorporaties op basis van hun begroting en onderscheidt zich door haar toekomstgerichtheid. Maar dit jaar is het écht anders!

Met de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 ontstaat er veel meer investeringscapaciteit voor woningcorporaties. Maar hoeveel en welke risico’s liggen erop de loer?

Vaak zie je dat bij het financieren van niet-DAEB het rentepercentage op de lening een belangrijke afweging is. Maar moet de rente wel de doorslaggevende factor zijn? En welke andere factoren spelen mogelijk een nog veel grotere rol?

Alles wordt duurder, de rente stijgt excessief en de huizenmarkt moet nu wel in elkaar klappen. Dat is hoe inflatie en rente op de gemiddelde verjaardag wordt besproken. Bij woningcorporaties ligt dat wat genuanceerder.

De afgelopen anderhalf jaar heb ik me meer dan eens mogen verbazen. Deze periode stond voor mij in het teken van diverse ‘activa passiva transactie’-trajecten. De gehanteerde afkorting (APT) is inmiddels voor menigeen die actief is in de corporatiesector geen onbekende meer. In een APT worden corporatiewoningen verkocht door tegelijk leningen over te dragen. Dit is vanuit verschillende perspectieven een interessante oplossing.

De voorbereidingen voor de begroting staan voor de deur. Naast de nasleep van de corona-crisis, heeft u al nagedacht over het verduurzamen van het schoolgebouw? Of is dit wellicht nog ver weg en kunt u zich aankomend jaar focussen op ander gestelde doelen? Leest u dan even mee.

Steeds meer woningcorporaties zijn van plan om meer woningen te bouwen in het middenhuursegment (niet-DAEB).  Zeker sinds de wet- en regelgeving aangepast is met het buiten werking stellen van de marktverkenning op 1 januari 2021.  Maar hoe zit het eigenlijk met de (externe) financiering hiervan?

Hij komt er weer aan! Inmiddels is het een traditie dat Thésor jaarlijks een Benchmark opstelt. Bijzonder hieraan is dat deze Benchmark (in tegenstelling tot vele andere soortgelijke Benchmarks) vooruitkijkt. Thema van dit jaar: Rentegevoeligheid. De ECB zegt wel dat we ons geen zorgen hoeven maken over de hoge inflatie, maar hoe wapenen we ons tegen onvoorziene rentestijgingen…?

Zaterdag 6 november viel mijn oog op de voorpagina van het FD. In dikgedrukte letters werd de voorpagina gesierd met de tekst: ‘Wel de stenen, niet de grond: de erfpacht is terug’.
Naar verluidt, als middel om controle terug te krijgen op de woningmarkt. Maar al snel wordt de teneur ‘iedereen is op zoek, hoe kunnen we dure nieuwbouw betaalbaar aanbieden en houden voor mensen met middeninkomens?’ Is erfpacht ten onrechte in de vergetelheid geraakt en zijn er vanuit financieringsperspectief paralellen te trekken met het verleden? Wat zijn de Lessons Learned?

De nieuwe achtervangsystematiek van het WSW voor woningcorporaties heeft helaas een erg vervelende en kostbare bijwerking. Waar corporaties tot op heden bij conversie of opslagherziening in concurrentie tarieven konden opvragen en de lening, indien aantrekkelijk, kon oversluiten, lijkt dit voorlopig even niet aan de orde te zijn. Althans niet als het bezit over meerdere gemeenten is verspreid.

Loopt u er ook tegen aan dat projecten die uw woningcorporatie realiseert al snel een fors negatief rendement hebben en u hierdoor in een behoorlijk dilemma terecht komt? Namelijk de IRR op het project is vaak kleiner dan de gemiddelde vermogenskostenvoet (WACC) en daarmee zou het project niet door mogen gaan volgens de eisen uit het investeringsstatuut. Desondanks besluit u toch om het project door te laten gaan, vanwege volkshuisvestelijke motieven. Wordt het tijd om het investeringsstatuut in een lade te verstoppen, of wordt het tijd om het beoordelingskader bij te schaven?

De periode van treasuryjaarplannen: we zitten er middenin. De rode draad van alle treasuryjaarplannen (TJP) van 2021 ontvouwen we  in de Thésor Benchmark die in het eerste kwartaal van 2021 uitkomt. Hierin kunnen we ook de resultaten van jouw corporatie in perspectief plaatsen. Maar een opvallend aspect van de TJP-en die ik tot dusverre heb gezien, wil ik toch al graag met jullie bespreken.

Ook de zorgsector is nog niet klaar met Covid. Achterstanden moeten worden weggewerkt, terwijl veel medewerkers op hun laatste benen lopen. Toch zien we bij onze klanten dat gelukkig niet enkel meer Corona de agenda bepaalt. Investeringsplannen worden geconcretiseerd en de korte termijn is niet langer het focuspunt van de directiekamer. Waar willen we op langere termijn naar toe en hoe gaan we dit invullen?

Staat het tekenen van de nieuwe achtervangovereenkomst bij de gemeenten waarin u actief bent op de agenda? Zo niet, dan kan dit voor nieuwe leningen die na 1 augustus 2021 worden aangegaan wel eens tot problemen leiden…

Woningcorporaties staan de komende jaren voor grote uitdagingen op de woningmarkt. Er is een enorm tekort aan sociale huurwoningen en daarnaast moet de woningvoorraad verduurzaamd en aardgasvrij worden gemaakt. Dit vraagt van woningcorporaties dat ze komende jaren fors moeten gaan lenen. Gelukkig hebben het Aw en WSW de norm om te lenen flink verruimd. Maar kan het eigenlijk wel?

Eigen vermogen, volgens sommigen de panacee dat woningcorporaties op voorsprong zet om onrendabel te investeren. Zolang deze maar van voldoende omvang is, kan er tegen de klippen op worden geïnvesteerd. Ook als het vreemd vermogen toeneemt is dat niet erg, zolang er maar eigen vermogen van voldoende omvang resteert. Maar is dat eigenlijk wel zo, of zou je er anders naar moeten kijken..?

Waar woningcorporaties nog maar drie jaar geleden aangaven zich volledig te willen focussen op sociale woningbouw en al het andere terzijde schoven, zien we nu een voorzichtige kentering. Steeds vaker maken corporaties nu bouwplannen voor woningen net boven de liberalisatiegrens:  de zogenaamde ‘midden-huur’. Hiervoor dient externe financiering, meestal bij (commerciële) banken, aangetrokken te worden.

Met man en macht hebben we afgelopen maand gewerkt aan de Thésor Benchmark. De enige  Benchmark die gebaseerd is op toekomstige cijfers en dus niet terug- maar  vooruitkijkt. Van meer dan 80 woningcorporaties hebben we een helder inzicht gekregen in de toekomstige financiële en risicoperformance en de resultaten liegen er niet om. Hieronder lichten we een tipje van de sluier op…….

Iedereen kent hem wel, de slogan bij reclames voor krediet: Let op: ‘Geld lenen kost geld!’ Inmiddels is dat voor woningcorporatie niet meer het geval. WSW geborgde financiering kan afhankelijk van looptijd op dit moment worden aangetrokken op niveaus net boven of zelfs onder 0%. Daarentegen moet voor het aanhouden van tegoeden rente worden betaald.

“Ja, de rente is laag geef ik als reactie naar een opdrachtgever, nog nooit zo laag geweest”. Ik ben sinds dit jaar een vijftiger, mijn arbeidzame leven, althans voor het eggie, is gestart in 1994. Dat is het jaar waarin het ‘rentebewustzijn’ in mijzelf is aangewakkerd. Jaar op jaar bleek dat de rente toch telkens weer lager kon. Even leek 5% een bodem, daarna 3% en toen we echt dachten dat de rente niet lager meer kon werd deze 1% en verhip, zelfs negatief. Deze reactie had ik eigenlijk zo’n beetje op ieder moment in de afgelopen 25 jaar kunnen geven. Telkens werd namelijk de rente lager en telkens weer waren de voorspellingen van banken dat de rente zou gaan stijgen.

Weet je het nog? Na het uitbreken van de kredietcrisis stond een derde van het woningbezit onder water. In die tijd leerden we dat dit niets met de Deltawerken te maken had, maar met het feit dat de waarde van woningen lager was dan de schuld die erop rustte. Als (over)reactie daarop is men in de politiek gestart met een veelvoud aan regelgeving met als doel: er moet minder worden geleend en meer afgelost. DSB Bank praktijken mochten niet meer voorkomen.  Over het algemeen leverde dit weinig kritiek op, want eenieder vond het eigenlijk ook wel prettig als zijn schuld in de loop der tijd daalde. Door deze regelgeving en stijgende huizenprijzen staat nu nog maar een fractie onder water.

Corporaties hebben het niet makkelijk. Net lekker gewend aan bedrijfswaarde, schakelen we over naar marktwaarde en beleidswaarde. Gelukkig is er een 163 pagina’s tellend document Handboek Marktwaardering 2019 dat duidelijkheid geeft 😉 Of kunnen we vooruit met de gouden driehoek…..?

Afgelopen maand was het weer zover. Ik was dolgelukkig na het bekijken van mijn bankafschrift. Ik had mijn belastingteruggave ontvangen. Dit jaarlijks terugkerend fenomeen voelt geweldig, al overvalt me toch elke keer het gevoel dat ik aan de voorkant eigenlijk gewoon te veel belasting betaal.

Gemeenten nemen voor de borging van leningen van woningcorporaties een achtervangpositie in. Het proces verloopt niet altijd even soepel. Soms omdat een gemeente nog moet meetekenen, soms omdat er niet gebouwd wordt in de betreffende gemeente die in de achtervang zou moeten, of omdat een lening van ‘slechts’ € 5 mln. vanwege achtervang moet worden verdeeld over drie gemeenten.

​Corporaties staan voor een enorme maatschappelijke opgave in de beschikbaarheid en de verduurzaming van woningen. Corporaties hebben voor de financiering van deze opgaven drie bronnen beschikbaar: vrije operationele kasstroom, verkoop van woningen en het aantrekken van extra leningen. Maar zijn deze financieringsbronnen voldoende?

HEMA lijkt net als de overige detailhandel fors geraakt door Corona. Het noodlijdende warenhuis heeft een flinke tik gehad als gevolg van instortende verkopen. De overheid overweegt financiële steun en heeft afgelopen vrijdag alvast een proefballonnetje opgelaten door het nieuws te laten lekken via het FD. Deze kopt gelijk al ‘mogelijke staatssteun HEMA wringt’. ‘Is HEMA het voorland van woningcorporaties?’

Aedes, VNG en Woonbond hebben een paar maanden geleden aan Thésor en Companen opdracht gegeven – nog voor de coronacrisis – om de verhuurderheffing te evalueren. Onderstaand zijn summier de resultaten van het door ons uitgevoerde onderzoek beschreven.

Soms zie ik in mijn adviespraktijk dat een financieringsstrategie wordt opgesteld voor het vinkje. Een beetje zoals vroeger op mijn lagere school. Hadden we iets goed gedaan, dan kregen we een stempel en bij vijf stempels gingen we door voor een plaatje.

U kent ze wel, die automobilisten die niet bewust sturen. Niet dat ze over de witte lijnen gaan hoor, maar de snelheid die ze aanhouden in combinatie met de rijstrook die ze innemen, lijkt erop te wijzen dat ze niet bewust aan het autorijden zijn. Met financiële sturing gaat het soms niet anders…

Begin februari bracht Thésor haar Benchmarkrapportage 2020 uit voor woningcorporaties. Daarin worden de meerjarenprognoses van de corporaties met elkaar vergeleken. Deze toekomstgerichte Benchmark is in 2019 geïntroduceerd. Dit jaar zagen we veel vervolgvragen en ook een behoorlijk aantal nieuwe deelnemers.  In deze nieuwsflits geven we u een terugkoppeling van de digitale Benchmark-bijeenkomsten.

Ja, u leest het goed. Het gaat hier over sparen en niet over lenen. Wellicht heeft u de berichten van de banken niet langs zien komen, maar nu gaan de banken tóch over tot het doorberekenen van de negatieve rente op spaargelden. De grootste Nederlandse banken doen dit per 1 april, 1 mei of 1 juni van dit jaar voor omvangrijke saldo’s. Veel van onze klanten zijn kapitaalintensief en hebben daarom niet alleen omvangrijke leningportefeuilles, maar ook, in het belang van de continuïteit, een liquiditeitsbuffer. Waar voor ‘de gemiddelde Nederlander’ een liquiditeitsbuffer bestaat uit de kosten van een vervangende auto en een nieuwe wasmachine, bestaat voor deze organisaties de buffer vaak uit 1-3 maanden omzet. In dit kader hebben we dus over menige miljoenen per instelling.

Corona raakt ons allemaal. Fysiek, mentaal, organisatorisch, financieel,… Supranationale organisaties en overheden starten omvangrijke hulpprogramma’s en gaan de kapitaalmarkt mogelijk diep uitwinnen. Tijdens de vorige crisis liep het aanbod van kapitaal terug en gingen opslagen omhoog. Wat betekent corona voor uw treasury?

In februari 2021 komt op verzoek van onze opdrachtgevers de 3e editie van de Thésor Benchmark beschikbaar. Deze Benchmark geeft een helder inzicht in de financiële en risico-performance van uw woningcorporatie. Op basis van uw bevindingen in 2020, hebben we de Benchmark weer verder ontwikkeld en is een aantal benchmarkratio’s toegevoegd die nuttige inzichten bieden om uw financiële en risico-performance (nog) verder te optimaliseren. Het is de enige Benchmark die gebaseerd is op toekomstige cijfers en dus niet terug- maar vooruitkijkt.

Het zijn bijzondere tijden. Voor de gezondheid van ons allemaal is de leef- en werksituatie van veel mensen volledig veranderd. Social distancing, thuiswerken, video-conferencing, restaurants en cafés gesloten, grote (sport)evenementen zijn afgelast en de ouderen in de verzorgingstehuizen mogen niet meer bezocht worden. Onze leefwereld volledig op zijn kop en dat zien we ook terug op de financiële markten.

In 2015 is de Woningwet van kracht geworden. Eén van de belangrijkste aanpassingen is dat een corporatie die in de financiële problemen komt niet meer volledig gesaneerd hoeft te worden en er hierdoor een aanspraak ontstaat op de door het WSW verstrekte borgstellingen. In 2018 is voor het eerst aanspraak gemaakt op het vermogen van WSW, waarbij is ondervonden dat het systeem hier niet op is ingericht. Oftewel: in het huidige stelsel kan het vermogen van het WSW niet herstellen. Als gevolg hiervan is het doel van het WSW, dat corporaties geld kunnen lenen tegen zo laag mogelijke kosten, onder druk komen te staan. Om het doel te blijven ‘borgen’ past het WSW veranderingen toe in haar borgstelsel. Maar wat verandert het WSW en waar raakt dit de corporatiesector?

“Het is verstandig om zo nu en dan een vraagteken te plaatsen bij de dingen die u lang voor vanzelfsprekend hebt gezien.”*

Tot op heden is het aantrekken van financiering voor DAEB-activiteiten onder WSW-borging vrij eenvoudig. Gechargeerd gezegd: “Zolang maar wordt voldaan aan de eisen van het WSW, kan onder WSW borging goud gegarandeerde (triple A) financiering worden aangetrokken tegen zeer aantrekkelijke rentetarieven.” Het borgstelsel werkt en heeft haar toegevoegde waarde voor de corporatiesector de afgelopen decennia meer dan bewezen. Maar, kunnen we daar in de toekomst ook op rekenen?

In het kader van het strategisch programma en de risicobeoordeling wil Aw/WSW zoals aangekondigd een nieuwe norm introduceren: de marktwaarde van de WSW-geborgde leningenportefeuille tegen de marktwaarde van het onderpand (discontinuïteits-/dekkings-/onderpandsratio). Bij een doorzak of afkoop van derivaten verandert de positie van WSW: Bij een doorzak of afkoop van derivaten borgt het WSW namelijk de hogere coupon op de doorzaklening ofwel de marktwaarde in geval van afkoop.

Ruim een week geleden stemden corporatiebestuurders op het Aedes-congres over financiële steun aan Vestia. Met maar liefst 88% van de stemmen verklaarden bestuurders zich solidair met Vestia en haar huurders. Wat betekent het voorgestelde voor de treasury? En kunnen wij hier nu überhaupt al over adviseren?

Wanneer u wel eens een training bij ons heeft gevolgd, weet u natuurlijk al dat wij daarvoor PE-punten (Permanente Educatie) mogen verstrekken. Dat is niet zomaar. Daarvoor hebben we een accreditatietraject doorlopen bij Cedeo. Elke twee jaar wordt door middel van een klanttevredenheidsonderzoek vastgesteld of wij onze accreditatie weer voor twee jaar mogen behouden.

Waarderen is niet blind varen…

Het einde van het jaar 2019 nadert. Leuke en gezellige (feest)dagen zijn in aantocht samen met uw familie en vrienden. Tegelijkertijd staat deze maand in het teken van de voorbereidingen voor de jaarrekening. En als u allerlei complexe financiële producten (leningen, beleggingen en derivaten) heeft, dan hoort daar voor de verslaglegging in de jaarrekening ook een reële marktwaarde voor bepaald te worden.  

Afgelopen zomer hebben we een belangrijke mijlpaal bereikt: De 1^e editie van de Thésor Benchmark. De enige Benchmark die toekomstgericht is en een helder inzicht geeft in de financiële performance van uw woningcorporatie. En nu komt er een vervolg….”De Thésor Benchmark 2020”.

Op 4 december 2019 kopte de Volkskrant met de titels ‘Negatieve rente is extra kostenpost voor zorginstellingen’ en ‘De negatieve rente kost ons een jeugdarts’. Maar niet alleen zorginstellingen lopen hier tegen aan. Ook veel woningcorporaties, onderwijsinstellingen en nutsbedrijven hebben hiermee te maken. Onze eerder gepubliceerde blog: “Buffer op een buffer”, sluit naadloos aan op dit onderwerp. Daarom een ‘throw-back’:

In april-mei van dit jaar heeft het WSW u in een aantal relatiebijeenkomsten geïnformeerd over de maatregelen die zij van plan is te nemen voor een toekomst bestendig borgstelsel. In deze blog neem ik u mee in de meest recente ontwikkelingen en kijk ik vooruit naar hetgeen dit mogelijk gaat betekenen voor de beoordeling van uw corporatie…

Het Financieel Reglement en Beleid heeft u allemaal vastgesteld. Wellicht heeft u de versie gebruikt die als format ter beschikking is gesteld en zijn keurig de financiële normen waar de toezichthouder u op beoordeelt, overgenomen. Weer een vinkje gezet! Maar zijn we hier nu echt iets mee opgeschoten? ‘Nee’, hoor ik u zeggen en van mij krijgt u gelijk.

Afgelopen week was ik te gast bij een corporatie die haar financiële koers had overgenomen uit wet- en regelgeving. Zo mocht de ICR nooit lager dan 1,4 worden. Dat was de ondergrens. Op mijn vraag: ’Ben je met een ICR van 1,4 in staat om je maatschappelijke opgaven blijvend te realiseren zoals je voor ogen hebt?’ moest de financiële man het antwoord schuldig blijven. Is er iets mis met een ICR van 1,4? Naar mijn mening wel, er is meer nodig om een duurzame financiële koers te varen.

Zoals u weet zijn wij al meer dan 20 jaar actief in de corporatiesector en verzamelen wij de financiële en treasurygegevens van uw corporatie. Dit doen we voor 25% van de woningcorporaties, gelijkmatig verdeeld in grootte, woningmarktregio en van stedelijke tot plattelands corporaties. Hierdoor hebben we een schat aan informatie die we nu graag voor u willen ontsluiten.

Als treasurybureau worden we steeds vaker benaderd voor de waardering van allerlei (complexe) financiële producten (leningen, beleggingen en derivaten). Een uniek en complex vakgebied, want het vraagt veel specialistische kennis en ervaring van waarderingsmethodieken, complexer wordende wet- en regelgeving en het continu op de hoogte zijn van de ontwikkelingen op de financiële markten.

Op 21 februari hebben we de training ‘Financieringsstrategie voor woningcorporaties’ voor de eerste maal mogen verzorgen. We hebben de verschillende onderwerpen die aan de orde moeten komen in een financieringsstrategie de revue laten passeren en hebben de cursisten verschillende afwegingen laten maken.

Vlucht voor de verleiding! Wellicht kent u het Friese gezegde wel, het staat voor: ’Een man zonder schulden is een rijk man’. Woningcorporaties zijn van oudsher schuldenbedrijven. Eind 2017 heeft de corporatiesector onder borging van het WSW ca. € 81 miljard geleend, jaarlijks wordt hierop ruim € 3 miljard aan rente betaald. Als we de Friezen volgen, dan zetten we in op het aflossen van onze schulden en betalen we niet langer rente. Toch?

De afgelopen periode onderzochten we voor verschillende onderwijsinstellingen de herstructurering van de leningen- en derivatenportefeuille. Eén van de oplossingsrichtingen sprong er uit. U raadt het al: schatkistbankieren!
In deze blog nemen we u mee wat schatkistbankieren is en wat de voor- en nadelen zijn.

Geld lenen kost geld, de verplichte kredietwaarschuwing aan de consument, gaat sinds ATAD bijzonder op voor Woningcorporaties. In de pers heeft u de afgelopen weken al de vele reacties kunnen lezen van woningcorporaties die aangeven dat ATAD ervoor zorgt dat er minder wordt gebouwd, gerenoveerd en dat investeringen in duurzaamheid op een lager pitje komen te staan. Logisch omdat ATAD de cashflow van corporaties verder uitholt. Maar de indirecte effecten zijn groter; ik zal proberen uit te leggen waarom.

Laatst was ik op gesprek bij een grote zorginstelling. Zij hadden mooie nieuwbouwplannen. Alles was al geregeld: de businesscase lag klaar, op de aanneemovereenkomst hoefde alleen nog maar een handtekening gezet te worden en de nieuwe kamers waren al aan de bewoners toe gewezen. Niets kon de eerste steenlegging over vier weken in de weg liggen. Toch……?  Uit het gesprek kwam naar voren dat het inderdaad niet zo vanzelfsprekend was. De financiering was immers nog niet rond….

Versneld aflossen op de interne lening was al mogelijk; nu staat de Aw ook – onder voorwaarden – toe dat u minder aflost op uw ingediende aflossingspatroon (in scheidingsplan) van de interne lening, mits…

Veel corporaties zijn op dit moment bezig met het opstellen van de meerjarenbegroting 2019. Vlak na de zomervakantie moet er een klap op worden gegeven. Vast onderdeel van de meerjarenbegroting is vaak een risicoparagraaf met daarin opgenomen scenarioanalyses om zicht te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van uw financial risks. Maar bekruipt u ook het gevoel of u alle risico’s nu wel in beeld heeft? Het grootste risico is het risico dat je niet ziet aankomen. Hoe krijg je hier nu beter vat op?

Soms heb je van die dagen dan zit alles mee. Je staat op, de zon schijnt, je wordt goedgemutst wakker en de wereld lacht je tegemoet. Heerlijk zo’n dag. Gisteren had ik er een, eerst kwam de dag wat moeizaam op gang, maar iets na twaalven brak de zon in volle glorie door.

Inmiddels (gelukkig!) heeft deze blog zijn werking gehad en mag de niet-Daeb tak geld lenen aan de Daeb tak. Zie blog: Yesssss, Daeb mag lenen van niet-Daeb!

Twee weken geleden belde Thomas. Thomas is Manager Financiën bij een middelgrote woningcorporatie. Hij heeft een groot probleem. Op 1 juni moet er een lening afgelost worden en hij heeft de middelen niet om dat te doen! Of wij ervaring hebben met een dergelijke casus en hem kunnen helpen. Wat is het probleem: hij heeft  weliswaar vervangende financiering voor de af te lossen lening aangetrokken, maar is even vergeten dat de gemeente geen generieke achtervang kent. En nu wil de gemeente het leningcontract niet mee ondertekenen….

In deze blog geven wij u 3 tips betreffende gemeentelijke achtervang.

Met de Cedeo-erkenning voor open opleidingen (erkend door o.m. Aedes en VTW), mogen wij PE-punten verstrekken voor onze trainingen.

Soms heb je van die dagen dat je je als treasury-adviseur meer jurist voelt. Oorzaak van dit gevoel zijn de toezichtbelemmerende bepalingen (TBB’s) in de derivatencontracten van een woningcorporatie. In dit blog nemen we je mee: hoe zat het ook alweer in elkaar, zijn er veranderingen door de Woningwet gekomen en wat is onze visie op het verwijderen van de TBB’s.

Recent (december 2017) publiceerde WSW de richtlijn kortgeldfaciliteiten. Hiermee komt de bestaande kortgeldlimiet van WSW te vervallen. De nieuwe richtlijn is tot stand gekomen na samenwerking tussen de aanbieders van kortgeldfaciliteiten, WSW en het Aedes treasuryplatform. Doel van deze richtlijn is om een gelijk speelveld en duidelijkheid te creëren tussen de zekerheidspositie die banken vragen en de positie van WSW (opheffen van mogelijke strijdigheden met het Reglement van Deelneming).

Tot begin 2016 had nog nooit een woningcorporatie een lening aangetrokken bij de Europese Investeringsbank (EIB). Portaal was de eerste en inmiddels hebben twee corporaties het voorbeeld van Portaal gevolgd. In dit artikel nemen we u mee in wat het belang is van een nieuwe financier in de sector en wat het betekent voor u als corporatie om zo’n kredietarrangement aan te trekken.

Naar aanleiding van de Europese aanpak voor klimaatverandering spannen Aedes en de Woonbond zich er voor in dat alle corporatiewoningen in 2020 gemiddeld een energielabel B hebben. Bij veel woningcorporaties ligt momenteel dan ook een aanzienlijke investeringsopgave om deze labelstappen te realiseren.

Op 8 juni 2017 plaatste het WSW het nieuwsbericht dat corporaties meer mogelijkheden krijgen om derivatencontracten te herstructureren. Dit zou betekenen dat  bestaande derivatencontracten afgekocht kunnen worden of ‘doorzakken’ in leningen. Door deze mogelijkheden wordt de verplicht aan te houden liquiditeitsbuffer voorkomen/gereduceerd en verminderen voor corporaties de liquiditeitsrisico’s die voortkomen uit de breakclausules en tussentijdse marktwaardeverrekeningen die opgenomen zijn in het derivatencontract.

De uitbetaling van de onregelmatigheidstoeslag (ORT) over verlofuren van de afgelopen vijf jaar is een onvoorziene extra kostenpost voor instellingen werkzaam in de verpleeg-, verzorgingshuizen en thuiszorg (VVT). Sommige instellingen realiseren hierdoor een negatief resultaat in 2016. Resultaatdoelstellingen zullen hierdoor niet gehaald worden en instellingen overwegen om opgebouwde voorzieningen aan te spreken om toch aan de gewenste doelstellingen te voldoen. Is dit nodig en wenselijk?

Bij zorginstellingen worden met enige regelmaat sale-and-lease-back constructies overwogen of toegepast. Wat houdt dit nu in en wat zijn de consequenties wanneer hier gebruik van wordt gemaakt?

De aankondiging is door een aantal banken al gedaan, houd rekening met een negatieve rente op uw spaarrekening! Het is de taak van de treasury om de in- en uitgaande geldstromen te matchen. Hiertoe wordt de leningenportefeuille dusdanig opgebouwd zodat de organisatie primair invulling geeft aan de financieringsbehoefte, maar ook rekening houdt met aan te houden liquiditeitsbuffers.

Een verlekkerde blik van Blok?

Nog dit jaar dienen woningcorporaties een ontwerpvoorstel in te dienen waarin de scheiding of splitsing van het DAEB en niet-DAEB bezit is vormgegeven. Effectief verkrijgt de sector hiermee vanaf 1 januari 2018 een heldere knip tussen haar DAEB en niet-DAEB vastgoed. Maar voor wie zou dit nu echt van meerwaarde zijn? Is het bedoeld om ‘een level playing field’ te creëren met andere marktpartijen in het geliberaliseerde woningbezit, om corporaties zich puur te laten bezighouden met de meest sociale vorm van hun bestaan, of liggen er andere redenen aan deze wetgeving ten grondslag?

Is de intrede van een schuldenplafond voor waterschappen wenselijk?

De discussie omtrent de schuldenpositie van waterschappen staat regelmatig op de (politieke) agenda. Moeten waterschappen een schuldenplafond instellen en, als dit het geval is, hoe hoog zou een dergelijk plafond dan moeten zijn?

Onze Basistraining Treasury van 29 september en 13 oktober 2016 is inmiddels volgeboekt. De tweedaagse Basistraining Treasury geven we opnieuw op 21 maart en 4 april 2017.

Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)  hebben op 10 juni jl. een update van het Model  Reglement Financieel beleid en beheer (verder: het Reglement) beschikbaar gesteld. De Autoriteit woningcorporaties (verder: Aw) heeft op 13 juni jl. een nieuwe Q&A lijst gepubliceerd.

Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)  hebben vandaag hun Model Reglement Financieel beleid en beheer (verder: het Reglement) beschikbaar gesteld.

Na een aantal magere jaren neemt de investeringsambitie van zorginstellingen weer toe. Volgens het onderzoek ‘Financiële Zorgthermometer Q1 2016’ (HEAD/Finance Ideas) verwacht een meerderheid in de ouderen-, gehandicapten-  en ziekenhuiszorg de komende periode een toename van investeringen in vastgoed en automatisering. Ook neemt de urgentie toe om verouderd zorgvastgoed te vervangen.

Bij veel corporaties is treasury geen hoofdzaak, maar bestaat wel behoefte om de activiteiten hieromtrent professioneel in te richten. In deze gevallen kan samenwerking voordelen bieden. Door gezamenlijk op te trekken kunnen advieskosten worden gedeeld, wat voornamelijk voor kleinere corporaties interessant kan zijn. Bovendien komt kennisdeling met collega-corporaties de kwaliteit van uw treasury ten goede.

De leningenportefeuille vergt onderhoud.

Investeringsbeslissingen zijn veelal intensieve en langdurige processen. Investeringen in activa worden dan ook zorgvuldig afgewogen, besloten, gemanaged en, eenmaal opgeleverd, goed onderhouden. Een in het verleden gehoorde opmerking was dat het invullen van de financiering voor deze investeringen op het laatste moment werd ingevuld “bij het passeren van de beslissingsbevoegde op de gang”. Gelukkig zijn de tijden veranderd.

Woningcorporaties zijn op grond van artikel 55a van de Woningwet gehouden een Reglement financieel beleid en beheer op te stellen. Dat reglement moet er toe bijdragen dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht.

De Autoriteit woningcorporaties publiceerde 18 december 2015 haar Beleidsregels voor het financieel toezicht 2016 (op 24 december 2015 op haar website onder Publicaties). Hierin wordt in paragraaf 2.5 ingegaan op het Reglement financieel beheer.

Het WSW heeft afgelopen donderdag op haar website onder het nieuwsbericht ‘Makkelijker en eenvoudiger ‘ aangegeven dat nog slechts 1 x per jaar een bestuursverklaring afgegeven hoeft te worden. Deze jaarlijkse verklaring dient bij het aanleveren van de dPi te worden afgegeven.

Minister Edith Schippers van VWS heeft zich onlangs stellig uitgesproken tegen het gebruik van risicovolle derivaten in de zorgsector. De minister is van mening dat open derivatenposities bij zorgaanbieders verboden moeten worden. Nadere regels rondom het gebruik van risicovolle derivaten (open posities) zullen in de Wet Toelating Zorginstellingen worden vastgelegd.

Onlangs heeft Rabobank de zogenaamde “Máxima obligaties” geïntroduceerd. Met de uitgifte van deze lening is een nieuwe vorm van langlopende financiering ontwikkeld. Het interessante van deze lening is dat het Prinses Maxima Medisch Centrum (PMC) hiermee een voor financiers/beleggers interessante optie voor het verkrijgen van een aantrekkelijk rendement heeft gecreëerd.

Met ingang van 1 januari 2016 rekent BNG Bank over de tegoeden die u aanhoudt op rekening-courant een negatieve rente door. BNG Bank is hiermee de eerste Nederlandse bank die een negatieve creditrente in rekening brengt op rekening-courant tegoeden. 

De hogere kapitaaleisen vanuit Basel III en scherpere focus op risico bij banken hebben ertoe geleid dat banken terughoudend zijn geworden in het beschikbaar stellen van langlopende financieringen aan zorginstellingen. In het geval dat banken bereid zijn tot financiering over te gaan doen zij dit vaak in consortiaal verband met andere banken. Ondanks de voordelen van beschikbaarheid, toegankelijkheid en risicospreiding kleven er ook nadelen aan deze methode van consortiale financiering. 

In zijn aanbiedingsbrief d.d. 6 november 2015 aan de Tweede Kamer schreef de minister over de investeringsruimte o.a. het volgende

Met de wet Fido zijn de bepalingen voor renterisico vastgesteld. Vanuit deze wet en de uitvoeringsregeling dient het renterisico te worden vastgesteld op basis van de aflossingen en renteherzieningen vanuit de bestaande leningenportefeuille. De normering die voor het renterisico geldt verschilt per openbaar lichaam (20% voor gemeenten en provincies en 30% voor waterschappen) maar is in alle gevallen gerelateerd aan de omvang van het begrotingstotaal.

In juni 2015 maakte het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een (concept-)protocol voor het verslagjaar 2015 bekend. Hierin werden een aantal nieuwe onderwerpen benoemd, waaronder Aantrekken van middelen.

De marktrente ligt al enige tijd op historisch lage niveaus. Dit geeft voor veel partijen stof tot nadenken. “Kunnen mijn rentelasten worden verlaagd?” en “welke looptijd is voor mij nu passend?” zijn veel gestelde vragen.

Het is bij veel banken weer revisietijd. Al langer speelt dat banken (ongebruikte) faciliteiten graag uit de boeken halen. Mocht de faciliteit toch behouden blijven dan is een bereidstellingsprovisie (soms ook tegen hogere tarieven) vaak onontkoombaar.

Al enige tijd zijn de 1- en 3- maands Euribor rentenoteringen negatief. Voor degene die geld moet lenen goed nieuws zou u denken. Maar sommige banken hebben in de algemene voorwaarden opgenomen dat de rentebasis (lees: Euribor) geminimaliseerd is op 0%. S

Vanwege toenemende risico’s in de sector heeft het WFZ het disagio per 26 januari 2015 verhoogd naar 0,25%.

In de wet staat dat er naar de twee meest recente jaren wordt gekeken om te bepalen of de corporatie aan deze voorwaarden voldoet. Nu heeft het ministerie toegezegd dat een corporaties die in 2016 eenmalig boven de 5 procent- of 30 miljoen-grens komt, toch daarvoor in aanmerking komt voor het verlicht regime als zij kan aantonen dat de omzet in het komende jaar (weer) onder de genoemde grenzen valt.

Woningcorporaties besparen jaarlijks €630 mln. dankzij het garantiestelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Dat blijkt uit een berekening van de Rijksuniversiteit Groningen en Bank Nederlandse Gemeenten. 

Op 29 juni 2015 heeft het CFV haar (vernieuwde) Q&A lijst met betrekking tot de Beleidsregels Verantwoord Beleggen op haar website geplaatst. De wijzigingen in de lijst hadden met name betrekking op de behandeling van spaarrekeningen.

Door de uitleg in de beantwoording van vragen in de Q&A-lijst kan het zijn dat uw corporatie niet voldoet aan de Beleidsregels. Dit heeft met name betrekking op de behandeling van spaarrekeningen.

Vrijdag 30 januari 2015 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst ‘Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ in de Staatscourant gepubliceerd.

Een van de gevolgen van deze beleidsregels is dat, conform artikel 6 van deze regels, getoetst dient te worden of er in de beleggingscontracten die uw organisatie is aangegaan sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. Hierover dient u vervolgens voor 1 juli 2015 te rapporteren aan het CFV middels een bestuursverklaring.