Afgelopen week was ik te gast bij een corporatie die haar financiële koers had overgenomen uit wet- en regelgeving. Zo mocht de ICR nooit lager dan 1,4 worden. Dat was de ondergrens. Op mijn vraag: ’Ben je met een ICR van 1,4 in staat om je maatschappelijke opgaven blijvend te realiseren zoals je voor ogen hebt?’ moest de financiële man het antwoord schuldig blijven. Is er iets mis met een ICR van 1,4? Naar mijn mening wel, er is meer nodig om een duurzame financiële koers te varen.
Hoe bepaalt u uw financiële koers?
Luistert u naar wat collega’s u influisteren? Kiest u voor de normen van de toezichthouder? Neemt u ze over uit de business risks van het WSW? Bepaalt de huurdersbelangenvereniging deze voor u of neemt u de grote gemene deler van uw waarnemingen bij andere woningcorporaties? Een financiële koers bepalen is lastig omdat deze weinig tastbaar is. Wat vastgoed betreft weet iedereen precies wat er gewenst is. De verwachte behoefte over 30 jaar o.b.v. een uitgebreid marktonderzoek (woonvisie) kan bijvoorbeeld naast het huidige woningbezit worden gelegd. Met het vaststellen van de verschillen kan een transformatieplan worden gemaakt.
Eigen middelen vereist
Een financiële koers is minder tastbaar, maar wel de belangrijkste randvoorwaarde om uw plannen blijvend te realiseren. Corporaties hebben een mooi bezit, bijna dagelijks worden hier woningen aan toegevoegd. Niet omdat de huur kostendekkend is, maar omdat de corporatie een sterke financiële positie heeft, omdat zij een nieuw project niet geheel hoeft te financieren. Een fors deel van de investering wordt gedaan uit eigen middelen. Deze eigen middelen zijn vanwege het beperkte rendement op investeringen een vereiste om uw doelstellingen te realiseren.
Normen van derden zijn een bestaansminimum
Een ICR zegt iets over de mate waarin de rente kan worden voldaan, een DSCR over de rente en aflossing in relatie tot de operationele kasstroom uit het bestaande bezit. Een LTV of de schulden in redelijke verhouding staan tot de waarde van het bezit. Banken, externe toezichthouders of een borg hebben hier normen voor bedacht als een soort van bestaansminimum. Voldoen aan deze normen zegt niets over het blijvend kunnen realiseren van uw toekomstige plannen. Begrijp me goed, deze normen moeten nauwgezet worden gemonitord om ervoor te zorgen dat de organisatie compliant is aan wet- en regelgeving en gemaakte afspraken.
Toets normen van derden, maar koers op die van uzelf
Toets regelmatig of u voldoet aan de normen van de toezichthouder, maar koers bovenal op die van uzelf zodat uw vastgoedopgave voor de lange termijn is gewaarborgd. Hier is meer nodig dan alleen een ICR of een LTV. De crux zit in uw eigen middelen of ook wel de vrije kasstromen van uw organisatie. Hierover meer in een volgende blog “Naar een duurzame financiële koers”.
Ook interessant is de eerder verschenen blog van mijn collega Ruud Pijpers “Cijfers liegen niet”.
Richard Wamelink