Waar woningcorporaties nog maar drie jaar geleden aangaven zich volledig te willen focussen op sociale woningbouw en al het andere terzijde schoven, zien we nu een voorzichtige kentering. Steeds vaker maken corporaties nu bouwplannen voor woningen net boven de liberalisatiegrens: de zogenaamde ‘midden-huur’. Hiervoor dient externe financiering, meestal bij (commerciële) banken, aangetrokken te worden.
En soms loop je dan in zo’n financieringstraject tegen bijzondere voorwaarden aan die je niet dagelijks ziet, maar grote effecten kunnen hebben. Eentje daarvan is de afbouwgarantie.
Wat is een afbouwgarantie?
Een afbouwgarantie zorgt ervoor dat de bank uiteindelijk een afgebouwd onderpand krijgt, mocht tijdens de bouw de opdrachtgever failliet gaan. Dus niet alleen een fundering of half bouwwerk, maar een volledig functioneel afgebouwd gebouw. En dat vinden banken fijn, want een half gebouw levert natuurlijk aanzienlijk minder op. Een afbouwgarantie wordt gesloten tussen de opdrachtgever (in dit geval de woningcorporatie), de aannemer en de bank.
Welk risico wordt getackeld met een afbouwgarantie?
Omdat een bank het gebouw niet kan afbouwen, zal de afbouwgarantie dus worden afgegeven door de aannemer. Die garandeert hiermee aan de bank dat het gebouw straks ‘af’ opgeleverd wordt. Daarvoor krijgt de aannemer van de bank de beschikking over het bouwdepot van de woningcorporatie om het afbouwen mee te bekostigen. Win-win zou je dus zeggen.
Hoe kijkt een aannemer hier tegen aan?
Een aannemer loopt risico op zijn opdrachtgever. Daarvoor zullen zij onderzoek doen naar de (financiële) gesteldheid. Mocht de opdrachtgever gedurende de bouwperiode failliet gaan of om een andere reden niet betalen, dan heeft hij het recht om de bouwplaats af te sluiten en het gebouw niet op te leveren. Dit heet ‘retentierecht’ en is voor aannemers belangrijk, met name als (juridisch) pressiemiddel.
De afbouwgarantie regelt dat het bouwdepot aan de aannemer ter beschikking gesteld wordt in ruil voor het retentierecht. De aannemer moet dan dus na het afbouwen het gebouw opleveren aan, in geval van bijvoorbeeld faillissement, de bank.
Wat is het spanningsveld?
Het spanningsveld zit er in dat de bank het bouwdepot ter beschikking stelt, maar dat dit zelden de gehele aanneemsom dekt. Dit, omdat de woningcorporatie zelf vaak een deel van de bouwkosten uit eigen middelen moet financieren; bijvoorbeeld 40%. De aannemer moet in dat geval dus zijn retentierecht opgeven in ruil voor het door de bank verstrekte deel van de bouwkosten.
Als de bouw in de fase is dat de eigen bijdrage is voldaan en dat betalingen uit het bouwdepot gedaan worden, dan zal de aannemer minder moeite hebben met de afbouwgarantie; het kan immers met het bouwdepot worden afgebouwd. Maar in de situatie dat de eigen bijdrage nog niet is voldaan, kan de aannemer met het bouwdepot de bouw niet voltooien. Hierdoor houdt de aannemer dus een risico op de woningcorporatie in de beginfase van de bouw.
Dit levert een spanningsveld op bij het overeenkomen van zo’n afbouwgarantie, waarbij de woningcorporatie dus meer een toeschouwer lijkt te worden dan een partij. Het probleem is alleen wel dat áls de aannemer en de bank het niet eens kunnen worden over de afbouwgarantie-tekst, de woningcorporatie geen financiering kan afnemen.
Op deze situatie moet je dus extra alert zijn, want het proces tussen aannemer en bank vraagt om goede begeleiding. Zorg dus dat je behalve de opdrachtgever, ook regisseur bent bij de totstandkoming van deze afbouwgarantie.
Diederik Rinkel