Aflossen?
Weet je het nog? Na het uitbreken van de kredietcrisis stond een derde van het woningbezit onder water. In die tijd leerden we dat dit niets met de Deltawerken te maken had, maar met het feit dat de waarde van woningen lager was dan de schuld die erop rustte. Als (over)reactie daarop is men in de politiek gestart met een veelvoud aan regelgeving met als doel: er moet minder worden geleend en meer afgelost. DSB Bank praktijken mochten niet meer voorkomen. Over het algemeen leverde dit weinig kritiek op, want eenieder vond het eigenlijk ook wel prettig als zijn schuld in de loop der tijd daalde. Door deze regelgeving en stijgende huizenprijzen staat nu nog maar een fractie onder water.
Aflossingsvrij lenen is voor consumenten dus niet meer mogelijk, tenzij je valt onder het overgangsregime. Zakelijk worden er nog wel veelvuldig zogenaamde bullet- of fixe leningen verstrekt. Een bedrijf moet dan wel zijn leningen vaak binnen 20 à 30 jaar terugbetalen.
Hoe anders is de praktijk bij woningcorporaties. Daar kan met WSW-borging (waar de staat en gemeenten garant staan) worden geleend, met een looptijd van maximaal 50 jaar. Aflossingsvrij. Voor corporaties vindt de politiek het dus veel minder belangrijk dat er ook afgelost wordt. Sterker: de minister wuift de kritiek weg dat woningcorporaties door de Verhuurderheffing een steeds lagere operationele kasstroom krijgen. Ze geeft hiermee impliciet aan dat de LTV nog best wat verder kan stijgen. Het WSW vindt dat blijkbaar ook, want de LTV-norm werd onlangs verhoogd naar 85%.
Terugverdientijd
Een goede ratio om te bekijken of je eigenlijk wel in staat bent om de lening terug te betalen is de terugverdientijd: de ratio die de leningomvang deelt op de operationele kasstroom. Het WSW heeft hiervoor een signaleringsnorm van 30 gesteld. Uit onze Benchmark 2020 blijkt dat de gemiddelde corporatie in 2020 op 27 uitkomt.
Er is een behoorlijk aantal corporaties dat met hun terugverdientijd boven de 30 uitkomen. Om dit te duiden moet je dit afzetten tegen de kwaliteit van het bezit, vaak uitgedrukt als restant levensduur. Dat laat ik nu even buiten beschouwing. Ik wil inzoomen op het belang van een niet te hoge terugverdientijd. Gevoelsmatig is de signaleringsnorm van 30 namelijk niet strak, maar eerder ruim gesteld. Aflossingen zijn er namelijk om (financierings)ruimte te creëren voor vervangingsinvesteringen. Daar ben ik eens ingedoken.
Casus Vesteda
Het leek mij goed om de signaleringsnorm van 30 af te zetten tegen een commerciële verhuurder. Ik heb gekozen voor de grootste commerciële woningverhuurder in Nederland: Vesteda en heb de jaarrekening 2019 als basis gebruikt voor onderstaande, vereenvoudigde, gegevens.
De clou van dit voorbeeld: een belegger komt niet in de buurt van een terugverdientijd van 30 jaar. Logisch natuurlijk dat de terugverdientijd bij een belegger lager is dan bij woningcorporaties, waar de huur laag wordt gehouden om doelgroepen een dak boven het hoofd te bieden. Tevens is het bezit van woningcorporaties gemiddeld vaak wat ouder, waardoor meer onderhoud noodzakelijk is. Maar het verschil in terugverdientijd, ruim het dubbele, vind ik groot.
Maatschappelijke prestaties
In de mooie wens tot maximale maatschappelijke prestaties, vergeten we soms evenwel het belang van het in stand houden of verbeteren van de operationele kasstroom die we in de loop der jaren hebben opgebouwd. De meeste duurzaamheidsinvesteringen zorgen bijvoorbeeld niet voor extra kasstromen en hollen dus enkel de operationele kasstroom uit. Daardoor loopt de terugverdientijd op. Als jij ook wel eens het belang van de operationele kasstroom uit het oog bent verloren: vrees niet! Je verkeert in goed gezelschap van onder andere minister Ollongren.
Reken jaarlijks eens met 4% aflossing van de leningportefeuille en kijk of je dit kunt betalen uit de operationele kasstroom. Lukt dat, dan kom je uit op een terugverdientijd van 25 jaar. Nog altijd veel langer dan Vesteda, maar dat mág ook.
Wellicht is er een periode nodig om naar een acceptabele terugverdientijd te groeien: geen probleem. Ik pleit vooral voor het besef dat het aantrekken van leningen zonder afloscapaciteit een heilloze weg is. Eens moet de financiering worden terugbetaald. Vesteda heeft dat goed begrepen.
Edwin Schut