Ik ben van huis uit optimist en denk graag in ‘kansen’. Valkuil daarvan is dat ik me snel rijk reken.
Onlangs sprak ik met een woningcorporatie over hun investeringsplannen in niet-DAEB. Hun niet-DAEB bezit was aanzienlijk en de financierbaarheid ervan leek dus ‘kat in het bakkie’. Maar met alleen vermogen en een relatief lage kasstroom loop je al gauw tegen beperkingen aan.
Nationale Prestatieafspraken
Nadat in de Nationale Prestatieafspraken ook een bijdrage werd verwacht in de Middenhuur, zijn veel corporaties hun plannen gaan versnellen. De begroting 2023 werd gevuld en de eerste projecten worden nu al gebouwd. De eerste financiering ophalen is vaak niet het probleem. Maar kan ik al mijn ambities eigenlijk wel uitvoeren? Waar ligt de grens van mijn investeringscapaciteit niet-DAEB?
Behalve het WSW wil namelijk ook de financier graag ‘gevoel’ krijgen bij het verloop van de plannen en hun effect op de langere termijn. En waar WSW het houdt op enkele vrij algemene en beperkte ratio’s, zijn financiers een stuk kritischer. Ze worden immers niet ‘gedekt’ door het sterke WSW.
Focus financier: kasstromen
Een financier is naast balansen en onderpand, ook erg geïnteresseerd in de kasstromen. Immers, van tekort aan vermogen of zekerheden ga je niet failliet, maar van een gebrek aan kasstromen wel!
En aan het begin van de plannen van de niet-DAEB-tak heb je nog vaak een ruime, vrije kasstroom van je bestaand niet-DAEB-bezit; dit kun je dus gebruiken voor het ondersteunen bij de nieuwe rente en aflossingen. Maar dat is wel een eindige ‘spaarpot’ en dat betekent dus dat je zuinig moet zijn als je alle plannen wil uitvoeren. Je kunt je bezit dus niet zomaar verdubbelen of verdrievoudigen, zoals we nu wel eens zien.
Haalbaarheidsonderzoek
Voor een aantal woningcorporaties hebben wij onderzoek gedaan naar de financierbaarheid van hun bouwplannen voor Middenhuur en op welk moment financiers zullen afhaken. Dan kijken we ook of er kansen liggen in bijvoorbeeld aanpassen van aflossingen van de interne lening.
Dit zogenoemde haalbaarheidsonderzoek geeft je het comfort of en tot wanneer je (concrete) plannen financierbaar zijn, zodat je gerust vooruit kunt hiermee. Het geeft vervolgens het inzicht of de gehele ambitie realistisch is en welke keuzes gemaakt kunnen worden om maximaal je slagkracht te benutten.
Training
En gaan er pas over een tijdje concrete investeringsplannen spelen en weet je niet waar je moet beginnen als het gaat om de financiering, dan is de training “niet-DAEB-financieren” misschien wel iets voor jou.
Je vindt het actuele aanbod van deze training op onze website Thésor Treasury-trainingen.
Diederik Rinkel