De nieuwe achtervangsystematiek van het WSW voor woningcorporaties heeft helaas een erg vervelende en kostbare bijwerking. Waar corporaties tot op heden bij conversie of opslagherziening in concurrentie tarieven konden opvragen en de lening, indien aantrekkelijk, kon oversluiten, lijkt dit voorlopig even niet aan de orde te zijn. Althans niet als het bezit over meerdere gemeenten is verspreid.

 

Wees ervan bewust dat het niet enkel handelt om het doorzakken van derivaten, activa-passiva transacties of andere herstructurering van schulden. Ook de dertien-in-het-dozijn renteconversie of opslagherziening wordt hierdoor stevig geraakt.

 

Achtergrond: naar een nieuwe achtervang
De achtervang van nieuwe leningen wordt met ingang van 1 augustus 2021 automatisch verdeeld over de gemeenten waar een corporatie werkzaam is. De waarde van het bezit vormt de verdeelsleutel van deze achtervang. Helaas is dit niet van toepassing voor de bestaande leningen, deze blijven onder de diverse gemeenten hangen waar ooit de achtervang is aangegaan. En hier wringt zich de schoen.

 

Eindaflossing: geen probleem
Wordt een bestaande lening afgelost conform het leningcontract, dan is er geen vuiltje aan de lucht. De corporatie sluit een nieuwe financiering af en de achtervang wordt automatisch verdeeld over de gemeenten waarin zij actief is.

 

Oversluiten bij renteconversie: wel een probleem
Is de corporatie werkzaam in meerdere gemeenten en is er (binnenkort) een renteaanpassing op een bestaande lening? Het is dan een goede gewoonte om bij enkele andere partijen hiervoor tarieven op te vragen. Vanuit goed koopmanschap, maar ook omdat het treasurystatuut dit dwingend voorschrijft. Er moet immers getoetst worden of het tarief dat voorgesteld wordt door de bank marktconform is of dat de lening tegen een lagere rente kan worden overgesloten. Maar let op: is een concurrerende bank goedkoper en sluit u de lening over, dan zal het verkrijgen van borging een obstakel zijn. Het oversluiten van de lening zou namelijk leiden tot een herverdeling van de bestaande achtervangpositie en hier hebben de gemeenten nu juist tegen gestemd…

 

Oversluiten bij opslagherziening: wel een probleem
Deze zelfde situatie doet zich ook voor wanneer de opslag op een roll-over lening moet worden herzien. Ook wanneer hier oversluiten financieel aantrekkelijk is, zult u op uw handen moeten gaan zitten. Het financiële nadeel, dat mogelijk in de tienduizenden euro’s loopt, zult u voor lief moeten nemen.

 

Oplossing (?)
Op zich is het natuurlijk vreemd dat als een lening van bijvoorbeeld € 10 mln. wordt afgelost omdat het een eindaflossing betreft, de herfinanciering geen enkel probleem is. Maar betreft het een aflossing bij conversie en is een andere financier goedkoper, de herfinanciering niet kan worden geborgd. Bij een rentevoordeel van 0,05% over een lening van € 10 mln. met een looptijd van 15 jaar, praat je al snel over € 75.000.

 

WSW verkent momenteel wat onder de nieuwe achtervangsystematiek wel en niet mogelijk is en zal hier binnenkort wel op terugkomen. Aangegeven wordt dat het mogelijk is een lening bij conversie of opslagherziening over te sluiten wanneer alle gemeenten (waar een corporatie actief is) daarmee instemmen. Dit zal echter al snel een raadsbesluit of een collegebesluit vereisen waardoor de problematiek van de conversies die al op korte termijn spelen niet wordt opgelost. Hiervoor ontbreekt het aan tijd. Mocht het probleem echter niet opgelost kunnen worden, dan zal deze route toch bewandeld moeten worden. Wellicht dat WSW in samenwerking met VNG in dat geval deze instemming van gemeenten zelfs centraal zou kunnen regelen.

 

Mogelijk zouden leningen bij conversie of opslagherziening afgelost kunnen worden uit eigen middelen. Dit zal echter niet in alle gevallen een even makkelijke oplossing zijn. Denk bijvoorbeeld aan de roll-over lening die onder een swap ligt en die daar, mede als gevolg van hedge-accounting, zal moeten blijven liggen.

 

Wordt vervolgd…

 

 

Richard Wamelink