Sturen op ICR is als zwemmen in laag water

Sturen op minimale ICR (1,4)

Afgelopen week was ik bij een woningcorporatie die accepteert dat de ICR terugvalt tot een niveau van rond de 1,4. Je ziet dit meer, dat de financiële gezondheid en remwegen worden gebaseerd op vooral bank en borgratio’s zoals de ICR en LTV. Deze ratio’s geven een antwoord op de vraag: is de geldlener in staat om de rente te betalen en als dat niet zo is, heeft het onderpand voldoende waarde zodat, bank en/of borg, geen verlies leiden op de lening? Deze ratio’s geven echter geen antwoord op de vraag of de (operationele) kasstroom voldoende slagkracht kent voor de maatschappelijke opdracht (en dan met name op langere termijn) van een woningcorporatie.

 

Gemiddelde ICR 2,6 en een terugverdientijd van 30 jaar

Van 70 woningcorporaties (opdrachtgevers) hebben we de gemiddelde ICR bepaald. Deze komt eind ’23 op 2,6 uit en heeft daarmee, volgens sommigen, nogal wat ruimte ten opzichte van de ondergrens van 1,4. De terugverdientijd ligt op ongeveer 30 jaar. Als de operationele kasstroom die jaarlijks gemiddeld € 1.326 bedraagt zou worden ingezet voor aflossing van de schulden met een omvang van bijna € 40.000 per verhuureenheid, dan zouden deze schulden na 30 jaar afgelost kunnen zijn.

 

Bepalen van de extra financiering

In de ICR zit dus een ruimte van 1,2 (2,6 -/- 1,4) en deze zou kunnen worden verzilverd door extra financiering aan te trekken. Er is iets meer dan € 700 aan kasstroom beschikbaar om extra rentelasten te kunnen dragen. Met een rente van 3% zou dit een extra leenruimte opleveren van iets meer dan € 23.000 per verhuureenheid. Hierbij is er voor het gemak maar even vanuit gegaan dat deze schuldenberg nooit afgelost hoeft te worden. Een aanname die je vaak ziet en waar wel wat op valt af te dingen. Maar dat is voer voor een volgende blog en parkeer ik daarom graag.

 

Maar bij een ICR van 1,4 resteert maar € 619 operationele kasstroom per vhe…

Wat nu interessant is te zien, is de resterende operationele kasstroom per vhe. Nadat extra leningen zijn aangetrokken, daarop de rente is betaald, resteert per saldo € 620. Hiervan moet het bezit in stand worden gehouden. En moet het onrendabele deel van investeringen worden bekostigd voor de verduurzaming en eventuele nieuwbouw.

 

Na het aantrekken van extra financiering ligt de terugverdientijd op meer dan 100 jaar

De terugverdientijd na het aantrekken van deze extra financiering ligt op meer dan 100 jaar. Wordt er niet of niet voldoende geïnvesteerd in de instandhouding van het bezit. Dan loopt de levensduur van het bezit sterk uit de pas met de terugverdientijd van de hierop rustende schuld. Om deze restant levensduur te kunnen bereiken zal (vaak onrendabel) geïnvesteerd moeten worden in het bezit. Dit verlaagt de kasstroom en laat de terugverdientijd nog verder oplopen…

 

Tot slot

In het pierenbad treffen we geen baantjestrekkende volwassenen aan en dat is niet zonder reden. Het waterpeil ietsje verhogen verandert de zaak niet. Wilt u zich efficiënt en effectief met krachtige halen kunnen voortbewegen, dan is er aanzienlijk meer water nodig.

En zo is het ook met uw kasstroom. Jazeker, u kunt deze laten afnemen tot het niveau van het pierenbad. Maar heel geweldig wordt het allemaal niet. Zeker, geen gevaar voor verdrinken, of deconfiture om het maar heel deftig te zeggen. Maar uw prestaties hebben er fors onder te leiden.

 

U bent allen volwassenen, het pierenbad ontgroeid. Laat u niet wijsmaken door anderen dat het pierenbad een fijne plek is. Laat u niet vertellen dat een ICR van 1,4 van voldoende omvang is. Daar schiet u niets mee op en uw stakeholders al helemaal niet.

 

Ik wil een lans breken voor het nadrukkelijker sturen op kasstromen, op voldoende kasstromen.

Om nadrukkelijker te gaan bepalen welke vrije kasstroom de organisatie nodig heeft om aan haar maatschappelijke opgave invulling te kunnen geven.

 

Richard Wamelink