Een sterke basis voor grote ambities
BrabantWonen is een grote woningcorporatie in Zuid-Nederland met ongeveer 23.000 verhuureenheden, voornamelijk in ‘s-Hertogenbosch en Oss. De corporatie kenmerkt zich door een gezonde financiële positie en een eigen vastgoedontwikkelafdeling, waardoor zij de regie over hun projecten strak in handen kunnen houden.
De maatschappelijke opdracht is helder: er moeten snel woningen bij. Momenteel heeft BrabantWonen circa 3.000 woningen in de aanbouw- of ontwikkelfase. Ondanks sectorbrede uitdagingen zoals netcongestie en stikstof ligt BrabantWonen op koers om de nationale prestatieafspraken sneller te realiseren dan gemiddeld.
Middenhuur vraagt om marktfinanciering
Een belangrijk onderdeel van de strategie is de investering in middenhuurwoningenwoningen. In de komende vijf jaar investeert BrabantWonen circa 70 miljoen euro in niet-DAEB-projecten. Deze woningen kunnen momenteel (nog) niet worden geborgd via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dat betekent dat commerciële marktfinanciering nodig is.
Jurgen van Veggel, senior controller bij BrabantWonen, merkt op dat BrabantWonen hierin een voortrekkersrol vervult: “Wij willen de opgave in onze regio direct oppakken en niet afwachten wat er met de regelgeving rondom niet-DAEB gaat gebeuren.”
Flexibiliteit als sleutel
Binnen de sector wordt volop gediscussieerd over de vraag of niet-DAEB-financiering in de toekomst onder de borging van het WSW kan vallen. Omdat dit naar verwachting pas rond 2028 realiteit wordt, wil BrabantWonen niet wachten en de niet-DAEB-nieuwbouw nu al realiseren. De oplossing werd gevonden in een flexibel financieringsmodel, ontwikkeld in nauwe samenspraak met Thésor.
De gekozen strategie bevat drie cruciale elementen van flexibiliteit. Er is een arrangement van 50 miljoen euro afgesloten bij de Rabobank, waaruit op afroep getrokken kan worden. Door te kiezen voor korte rentevaste periodes blijft BrabantWonen wendbaar. En in de uitvraag naar banken is expliciet opgenomen dat de financiering omgezet moet kunnen worden naar een geborgde lening zodra dit wettelijk mogelijk is.
Ilona van Herpen benadrukt het voordeel hiervan: “Het is heel fijn dat we deze flexibiliteit hebben ingebouwd. Dankzij dit arrangement hebben we feitelijk dezelfde flexibiliteit als bij onze DAEB-financiering: we kunnen op afroep beschikken over middelen. Bovendien viel de rente ons 100% mee. Het verschil met geborgde financiering was veel kleiner dan we vooraf dachten, slechts ongeveer 0,2 procent.”
Strategisch partner en procesbegeleider
Thésor ondersteunt BrabantWonen al jaren als vaste adviseur en klankbord bij treasury-vraagstukken. Voor dit specifieke traject hielp Thésor bij het schrijven van de financieringsstrategie, het opstellen van het informatiememorandum voor de banken en het beoordelen van de offertes. Vooral de kennis over hoe commerciële banken naar corporaties kijken, was hierbij essentieel.
Jurgen van Veggel wijst op het belang van een goede voorbereiding: “Het proces van marktfinanciering is complexer dan men vaak denkt. Het gaat niet alleen om de offerte, maar ook om de interne besluitvorming (waaronder het tijdig betrekken van de Raad van Commissarissen) en het vrijmaken van onderpand. Het voorwerk kost veel tijd. Thésor hielp ons om de juiste vragen aan de bank te stellen zodat we appels met appels konden vergelijken”.
Dankzij de samenwerking beschikt BrabantWonen nu over rust, zekerheid en financieringsruimte om de bouwopgave voort te zetten. Ilona van Herpen concludeert: “Laat je niet afremmen door mogelijke toekomstige regelgeving. Met de juiste partner kun je vandaag al flexibiliteit organiseren. Wij zijn blij dat we dit traject op tijd hebben ingezet. Als we deze zomer het geld nodig hebben, dan is het er.”
