Corporaties staan voor een enorme maatschappelijke opgave in de beschikbaarheid en de verduurzaming van woningen. Corporaties hebben voor de financiering van deze opgaven drie bronnen beschikbaar: vrije operationele kasstroom, verkoop van woningen en het aantrekken van extra leningen. Maar zijn deze financieringsbronnen voldoende?
Slechts financieringsbronnen
Aangezien iedereen het erover eens is dat met de verkoop van woningen geen positieve bijdrage wordt geleverd aan de beschikbaarheid van woningen (terwijl de staat van de woningmarkt laat zien dat de komende 15 jaar bijna 900.000 extra woningen nodig zijn), valt deze financieringsbron in principe af. Met behulp van de andere twee financieringsbronnen moeten corporaties investeren in beschikbaarheid en duurzaamheid van het bezit. En volgens minister Ollongren zijn deze twee financieringsbronnen van voldoende omvang om de maatschappelijke opgaven van de sector te financieren.
Of toch niet?
Er zit echter een kink in de kabel. De investeringen in de verduurzaming zijn helemaal geen investeringen. Een investering kent immers een rendement en de uitgaven voor verduurzaming gaan (bijna) nooit gepaard met een verhoging van de operationele kasstroom. Op de enkele plek waar er wel overeenstemming gevonden wordt over een verduurzaming in samenhang met een huurverhoging (en dus een verhoging van de operationele kasstroom) is deze verhoging eerder symbolisch dan dat hiermee een positief financieel rendement wordt gerealiseerd.
Dat betekent dus dat de ‘investering’ in verduurzaming eigenlijk een kostenpost is en ten laste moet gaan van het operationeel resultaat, net zoals regulier onderhoud of de personeelslasten. Aangezien corporaties verplicht zijn gesteld hun bezit te verduurzamen zijn de komende jaren forse uitgaven voor woningverbetering opgenomen. Per saldo zelfs zoveel dat de gehele vrije operationele kasstroom gebruikt zal worden voor de verduurzaming.
Ambities realiseren
Hierdoor zetten corporaties hun eigen financieringsbron, de vrije operationele kasstroom, de komende jaren dus reeds maximaal in voor de realisatie van hun ambities. Elke resterende opgaaf, zoals de uitbreiding van het woningbezit of sloop-vervangende nieuwbouw, dient volledig met vreemd vermogen gefinancierd te worden.. Aangezien een nieuwbouwwoning een lage beleidswaarde heeft is het niet raadzaam om de volledige stichtingskosten van een nieuwbouwwoning volledig te financieren met leningen. Hierdoor zal de LTV fors toenemen en zal de toekomstige operationele kasstroom verder uitgehold worden, omdat de rentelasten van de extra financieringen als operationele uitgaven worden opgenomen.
Interen op investeringscapaciteit
Er mag dan wel ruimte zijn om de LTV te laten toenemen, o.a. mogelijk gemaakt door de toezichthouders die recentelijk de norm voor de LTV hebben verhoogd naar maximaal 85%. Echter legt dit wel beslag op de mogelijkheid om in de toekomst te investeren. Eenmaal op die maximale norm, kan er nog maar zeer beperkt geïnvesteerd worden en stapelen financiële problemen zich op. Kijk bijvoorbeeld naar de HEMA, of naar de Europese landen rond de Middellandse Zee. Onze Minister van Financiën liet nog weten dat deze landen hun staatsschuld in het verleden veel beter in toom hadden moeten houden, zodat ze nu bestand waren tegen de effecten van de coronacrisis. Tegelijkertijd wil het kabinet dat corporaties zich maximaal belenen en wordt hier door toezichthouders zelfs nog 10% meer ruimte voor geboden.
Wordt hier door het kabinet met twee maten gemeten?
Sebastiaan Smit