Treasury en financiering in de zorg

Deel 3 – Marktontwikkelingen: hogere bouwkosten, rente en financierbaarheid in de zorg

Zorgorganisaties die investeren in nieuwbouw, renovatie of verduurzaming krijgen te maken met een complex speelveld. Bouwkosten blijven hoog, energie- en materiaalprijzen zijn gevoelig voor geopolitieke ontwikkelingen en de rentemarkt blijft beweeglijk. Tegelijkertijd kijken financiers kritischer naar de onderbouwing van investeringen, bezetting, kasstromen, zekerheden en convenantruimte. De centrale vraag is daarom: wat betekenen deze marktomstandigheden voor de financierbaarheid van zorgvastgoed?

Bouwkosten blijven een bepalende factor

De afgelopen jaren zijn bouwkosten structureel opgelopen. Voor zorgorganisaties is dat extra relevant, omdat zorgvastgoed vaak installatietechnisch complex is en hoge eisen stelt aan duurzaamheid, veiligheid en continuïteit van zorg. Daarnaast is het van belang om flexibel en toekomstbestendig te bouwen.

De kostenstijging kent meerdere oorzaken:

1. Nieuwe regelgeving en verduurzaming verhogen de basiskwaliteit van gebouwen.
2. Verstoringen in toeleveringsketens hebben materiaalprijzen opgedreven.
3. De energiecrisis heeft energie-intensieve materialen zoals staal, aluminium, baksteen en kunststoffen geraakt.
4. Daarbovenop komt arbeidsmarktkrapte, vooral in de installatiebranche.

Voor investeringsprojecten betekent dit dat oude ramingen snel kunnen verouderen. Een businesscase die twee jaar geleden haalbaar leek, kan vandaag onder druk staan door hogere aanneemsommen, hogere rentelasten en langere doorlooptijden van vergunningen.

Geopolitiek werkt door in energie, materialen en rente

De recente spanningen in het Midden-Oosten laten zien hoe snel geopolitiek kan doorwerken in inflatieverwachtingen en rente. Een verstoring van olie- en LNG-stromen vertaalt zich niet alleen naar hogere brandstofprijzen, maar ook naar hogere productiekosten in energie-intensieve sectoren.

Die doorwerking is meestal niet direct volledig zichtbaar in bouwprijzen. Aannemers en leveranciers werken deels met voorraden, lopende contracten en vertraagde indexaties. Daardoor kunnen energieschokken pas later zichtbaar worden in aanbestedingen en meerwerkclaims.

Voor zorgorganisaties is het daarom verstandig om in investeringsbesluiten expliciet te werken met scenario’s en gevoeligheidsanalyses. Een scenario gaat uit van specifieke verwachtingen van de toekomst. Een gevoeligheidsanalyse laat zien hoeveel de uitkomsten veranderen bij gewijzigde uitgangspunten, bijvoorbeeld veranderingen in de rente. Het basisscenario is het uitgangspunt; de alternatieve scenario’s laten zien wat er gebeurt als de wereld er anders uitziet, bijvoorbeeld bij het afstoten van een bepaalde zorglocatie.

Rentemarkt: niet voorspellen, wel voorbereiden

Financiële markten reageren doorgaans sneller op geopolitieke ontwikkelingen dan bouwkosten. De figuur hieronder geeft de ontwikkeling van de 10-jaars IRS[1] weer over de afgelopen zes maanden. Sinds het voorjaar van 2026 is de onzekerheid op de kapitaalmarkten toegenomen door het conflict in het Midden-Oosten en de doorwerking daarvan in energieprijzen, inflatieverwachtingen en renteniveaus. De lange rente is hierdoor ook duidelijk opgelopen. Doordat eind mei meer zicht kwam op een oplossing is de volatiliteit weer afgenomen en is de lange rente wat gaan dalen.

Het mandaat van de ECB is primair: prijsstabiliteit in het eurogebied waarborgen. Praktisch betekent dit dat de ECB haar monetair beleid richt op inflatie van 2% op middellange termijn. Vanwege de zorgen over oplopende inflatie heeft de ECB in juni 2026 de beleidsrentes met 25 basispunten verhoogd en benadrukt dat toekomstige rentebesluiten afhankelijk blijven van nieuwe economische en financiële data. Op dit moment prijst de markt een verder renteverhoging met een kans van 60% in.

De rente is niet betrouwbaar te voorspellen. Wel kan een zorgorganisatie vooraf bepalen welke renteontwikkeling nog past binnen de businesscase en wanneer bijsturing nodig is. In ons maandelijkse marktperspectief en driemaandelijkse Rentepraat (webinar met een bekende macro-econoom) gaan wij verder in op ontwikkelingen op de financiële markten.

Bij grote investeringsprogramma’s is het verstandig om de impact van rentebewegingen zichtbaar te maken op rentelasten, kasstromen, convenanten en financiële ratio’s. Dat kan bijvoorbeeld met een gevoeligheidsanalyse op verschuivingen van +50, +100 en +150 basispunten ten opzichte van de actuele rente.

Daarmee wordt rente geen losse marktdiscussie, maar onderdeel van bestuurlijke besluitvorming: welk risico accepteren we, welk deel leggen we vast en op welk moment gaan we dat doen?

Demografie en veranderende zorgconcepten

Ook demografische ontwikkelingen en veranderende zorgconcepten hebben invloed op de financierbaarheid van zorgvastgoed. De vergrijzing leidt tot een grotere zorgvraag, maar niet automatisch tot een evenredige behoefte aan traditionele (intramurale) capaciteit. In de VVT, maar ook in andere delen van de langdurige zorg, verschuift de aandacht naar meer zorg thuis, geclusterde woonvormen, kortdurend verblijf en flexibeler gebruik van vastgoed. Tegelijkertijd zien we dat leegstand kan ontstaan wanneer gebouwen niet meer aansluiten bij de regionale vraag, personele beschikbaarheid of actuele woon- en zorgconcepten.

Voor investeringsbesluiten betekent dit dat niet alleen de bouwkosten en rente bepalend zijn, maar ook de verwachte bezetting en toekomstbestendigheid van het vastgoed. Financiers kijken uiteindelijk naar robuuste kasstromen. Een gebouw dat flexibel inzetbaar is voor meerdere doelgroepen of zorgvormen, is minder kwetsbaar dan vastgoed dat afhankelijk is van één specifiek concept of één bezettingsscenario.

Impact voor zorgorganisaties

Voor zorgorganisaties die midden in een bouw- of renovatiefase zitten, vraagt dit extra aandacht voor liquiditeitsbeheer. Hogere bouwkosten, latere oplevering of hogere rente kunnen direct effect hebben op de financieringsbehoefte.

Bij nieuwe projecten is het belangrijk om de financieringsstrategie vroeg te koppelen aan de investeringsbeslissing. Niet pas wanneer de aannemer is geselecteerd, maar al wanneer de businesscase wordt vastgesteld. Dan kunnen kasstromen, WfZ-mogelijkheden, zekerheden, bankfinanciering en renteafwegingen tijdig worden meegenomen.

Daarbij wordt financierbaarheid niet alleen bepaald door de hoogte van de investering, maar ook door de kwaliteit van de onderbouwing. Financiers kijken nadrukkelijk naar de robuustheid van de exploitatie, verwachte bezetting, zorgcontractering, vastgoedkwaliteit, zekerheden, WfZ-mogelijkheden en convenantruimte. Juist daarom is het belangrijk om de financieringsstrategie al bij de investeringsbeslissing te betrekken.

Ook bestaande financieringsportefeuilles verdienen aandacht. Herfinancieringsmomenten, variabele rente-exposure, convenantruimte, maar ook optimalisatie van creditgeldvergoedingen moeten in samenhang worden bekeken. Een periodieke treasuryrapportage en treasurycommissie helpen om die samenhang bestuurlijk bespreekbaar te maken. In het eerste artikel van dit drieluik hebben wij hier al aandacht aan besteed.

Praktische aandachtspunten

• Actualiseer investeringsramingen en toets deze aan recente aanbestedingsresultaten.
• Toets investeringen ook op demografie, verwachte bezetting, leegstandsrisico en flexibiliteit van het zorgvastgoed.
• Werk met scenario’s en gevoeligheidsanalyses om in te spelen op veranderingen.
• Bepaal vooraf welke liquiditeitsbuffer nodig is voor tegenvallers.
• Maak renteafwegingen financieringskeuzes onderdeel van de governance, niet van ad-hoc markttiming.
• Zorg dat financieringsstrategie, WfZ-traject en zekerheden vroeg in het project op tafel liggen.

Tot slot

Marktontwikkelingen veranderen snel, maar de bestuurlijke opgave blijft hetzelfde: zorg dat investeringen financierbaar blijven en dat risico’s tijdig zichtbaar zijn. Dat vraagt om actuele data, scenario’s en een treasuryproces dat besluitvorming ondersteunt.

Wilt u weten wat hogere bouwkosten en rente betekenen voor uw investeringen en financiering? Wij denken graag mee over scenario’s, financieringsstrategie en bestuurlijke besluitvorming. Stuur een bericht via mail: zorg@thesor.nl / sd@thesor.nl of bel naar 088 44 24 200 / 088 44 24 248.

[1] IRS = Interest Rate Swap

Auteurs: Ruud Pijpers en Stijn Dijksterhuis

Dit is het derde deel van een drieluik over Treasury en Financiering in de zorg. Het eerste deel gaat over een gestructureerd financieringsproces. En het tweede deel over het financieringstraject voor zorginstellingen.