Alwel zet samen met BNG en ondersteund door Thésor vol in op duurzame middenhuur

Woningcorporatie Alwel werkt dagelijks aan buurten waar mensen nu én in de toekomst prettig kunnen wonen. De corporatie zet vol in op betaalbare woningen, renovaties en verduurzaming van bestaande woningvoorraad, leefbare wijken en betaalbare huren.
In de gemeenten Breda, Etten-Leur en Roosendaal beheert Alwel ruim 23.000 wooneenheden en in totaal 26.000 verhuureenheden, waaronder ook bedrijfsruimten, winkels en garages.

“Laat je begeleiden en zorg voor een goede sparringpartner. Niet alleen voor jezelf, maar ook richting de banken. Het maakt het proces overzichtelijker en efficiënter.”

Ronald van Isselt

Manager Bedrijfsvoering

Naast de focus op sociale huur, bedient Alwel een bredere doelgroep: steeds vaker kiezen ze bewust voor investeringen in het middenhuursegment. Deze koers sluit aan bij een duidelijke maatschappelijke ambitie. “Door middeldure huurwoningen toe te voegen aan wijken met veel sociale huur, zorgen we voor meer balans,” vertelt manager bedrijfsvoering Ronald van Isselt. “We creëren buurten met een gezonde mix van leeftijden, gezinssamenstellingen en inkomens. Dat maakt wijken veerkrachtiger én aantrekkelijker om in te wonen. Bovendien bevordert middenhuur de doorstroming vanuit sociale huur.”

 

Complexe financiering vraagt om maatwerk

De financiering van middenhuur verschilt wezenlijk van die van sociale huur. Waar sociale woningbouw kan rekenen op borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), is dat bij middenhuur – het zogenaamde niet-DAEB segment – niet het geval. Voor de beoogde uitbreiding heeft Alwel de komende jaren een niet-geborgde financiering van € 80,7 miljoen nodig. Een traject dat vraagt om maatwerk: met andere financiële ratio’s, andere zekerheden, andere documentatie en een strakke procesinrichting.

 

Voor dit traject werkte Alwel intensief samen met financieel adviseur Thésor, al jarenlang een vaste partner binnen de treasuryfunctie van de corporatie. “Thésor kent onze organisatie, mensen en financiële historie. Dat is een groot voordeel in een complex traject als dit,” vertelt Sabine Houtepen, financieel specialist bij Alwel.

 

Thésor trad op als projectleider en begeleidde het volledige proces: van het opstellen van het financieringsmemorandum en voorbereidingen voor de interne besluitvorming tot de marktbenadering, het voeren van gesprekken met financiers en het bewaken van de voortgang. “Thésor nam veel werk uit handen en hield grip op het proces,” aldus Sabine.

 

De financieringsvraag werd voorgelegd aan meerdere partijen. Uiteindelijk viel de keuze op BNG Bank – een logische partner gezien de maatschappelijke oriëntatie en het vermogen om een flexibel financieringsarrangement te bieden dat aansluit bij de investeringsplannen van Alwel. “Met een standaard ‘platte’ lening hadden we nooit de flexibiliteit gehad die we nu met het arrangement hebben,” aldus Ronald. “Met de lening die we nu hebben, kunnen we komende jaren steeds trekkingen doen binnen de gemaakte afspraak.”

Lessen voor de toekomst

Hoewel het traject soepel verliep, leverde het waardevolle inzichten op die ook voor andere corporaties relevant kunnen zijn bij toekomstige niet-DAEB financieringstrajecten. Eén van de belangrijkste lessen is het belang van een vroege start. “Doordat enkele projecten opschoven, verschoof ook de financieringsbehoefte”, aldus Ronald. “Het ontbreken van tijdsdruk gaf ruimte en overzicht. En het bood ruimte voor zorgvuldige besluitvorming. Ik zou andere corporaties daarom adviseren om tijdig te starten.”

“Thésor kent onze organisatie, mensen en financiële historie. Dat is een groot voordeel in een complex traject als dit.”

Sabine Houtepen

Financieel specialist

Daarnaast bleek het essentieel om de selectiecriteria voor financiers vooraf duidelijk te formuleren. In dit traject lagen de aanbiedingen van twee banken inhoudelijk dicht bij elkaar. Een scherp geformuleerd afwegingskader aan de voorkant maakt het beslismoment eenvoudiger en transparanter.

 

Ook het traject rondom het onderpand vergde veel aandacht. Sabine vult aan: “Een deel van het vastgoed moest kadastraal worden gesplitst – een tijdrovende stap die in een vroeg stadium goed voorbereid moet worden. Thésor nam hierin het voortouw en later de rol van sparringpartner, met name bij juridisch complexe zaken.“

 

Tot slot benadrukt Ronald het belang van deskundige begeleiding bij dit soort complexe trajecten. “Laat je begeleiden en zorg voor een goede sparringpartner. Niet alleen voor jezelf, maar ook richting de banken. Het maakt het proces overzichtelijker en efficiënter.”