Toekomstige investeringen in onderhoud en vernieuwing
Op dit moment staat Woonkracht10 er financieel gezond voor met een lage schuld en lage rentelasten. Veel van de naoorlogse woningen zijn verouderd en vragen de komende jaren om aanzienlijke investeringen in onderhoud en verduurzaming. Sander licht de plannen toe: “We hebben sinds 2019 diverse investeringsprojecten lopen om de woningen energiezuiniger te maken en de kwaliteit van onze woningen te verbeteren. We versnellen het verduurzamen van woningen met energielabels E, F en G en het realiseren van gasloze woningen door het aansluiten van woningen op het warmtenet. Daarnaast slopen we de komende jaren ongeveer 1.000 woningen en bouwen er ongeveer 1.300 voor terug. Dit kost veel geld. De noodzakelijke leningen om dit te kunnen realiseren hebben een negatief effect op onze financiële positie. Dat vraagt om zeer zorgvuldige besluitvormingen.”
Groot investeringsvolume, beperkte kasstroom
“Het investeringsvolume is aanzienlijk en door de onder druk staande operationele kasstroom zijn we genoodzaakt een groot deel te lenen om onze doelen te financieren,” legt Sander verder uit. “Dit leidt tot stijgende rentelasten, wat de financiële continuïteit onder druk zet. Daarom werken we toe naar een duurzaam financieringsmodel dat ook op de lange termijn houdbaar is.”
Financiële continuïteit
De omvang van de investeringen maakt het des te belangrijker om de meerjarenbegroting goed te monitoren en te evalueren.” Na het opstellen van de begroting bespreken we ook met Thésor verschillende scenario’s in een treasuryjaarplan,” zegt Sander. “Dit plan geeft ons verdiepend inzicht in wat de begroting betekent voor de kasstroom en leningenportefeuille. Hierbij is gekeken naar renterisico’s en de terugverdientijd van leningen. In het meest ongunstige scenario liep de terugverdientijd op tot maar liefst 300 jaar. Daarbij hadden we wel alle wensen en ambities, ook vanuit de politiek en de NPA, op de kortst mogelijke termijn ingerekend. Thesor spiegelt daarop en denkt mee over de duurzaamheid op de langere termijn. Vanuit dat punt zijn we gaan toewerken naar een realistischer begroting. Niet alleen financieel beter haalbaar, maar ook qua realisatiegraad dichter bij de verwachte realiteit. Immers zijn er in het proces van plan tot realisatie veel afhankelijkheden.”
Elk kwartaal plannen Woonkracht10 en Thésor een treasurycommissie waarin de actuele situatie en prognoses worden besproken. Onderwerpen zijn de treasuryrapportages, afwijkingen ten opzichte van de begroting en de actuele situatie op de financiële markten. “We kijken ook naar de looptijd van nieuw aan te trekken leningen en overige acties die volgen uit de leningenportefeuille,” legt Sander uit. “Op basis van de ontwikkelingen in het jaar werken we transactievoorstellen uit. Dat doet Woonkracht10 inmiddels al geruime tijd samen met Thésor.”
Het extra paar ogen en het vergelijkingsmateriaal met andere corporaties dat Thésor met zich meebrengt is voor Sander heel waardevol. “Thésor biedt ons inzichten op het gebied van treasury die we intern niet kunnen invullen,” zegt Sander. “Ze werken voor meerdere corporaties, waardoor ze waardevolle vergelijkingen en benchmarks kunnen bieden. Zo bleek uit een benchmark van Thésor dat onze onderhoudslasten relatief hoog zijn vergeleken met andere corporaties. We hebben daarbij gelijk gekeken of dat verklaarbaar is en hoe we daarin kunnen verbeteren.”
Vooruitkijken naar de toekomst
Met de uitdagingen van de toekomst in het vooruitzicht, blijft Woonkracht10 scherp op de financiële keuzes die worden gemaakt. “We moeten bewust omgaan met onze middelen om op de lange termijn financiële continuïteit te waarborgen. De hoop bestaat dat er op sectorniveau nog iets verandert aan de vennootschapsbelasting en ATAD. Het geld dat we nu aan de staat afdragen, zouden we goed kunnen gebruiken om de woningcrisis te verlichten,” legt Sander uit.. Eén ding is zeker: met onze focus op verduurzaming en vernieuwing van onze woningportefeuille wordt ons bezit toekomstbestendiger en biedt de huurder meer comfort en een beter thuis. En dat is onze missie.”
