Vrij bewegen
Joris Truijen, sectormanager Wonen van Het Laar, vertelt hoe het nieuwe complex bijdraagt aan die maatschappelijk opgave: ”Het bestaande complex Laarzicht bestaat uit appartementen die eigenlijk niet passend zijn voor intensieve zorg, maar perfect voor verhuur. Daarom besloten we het nieuwe Laarstede te bouwen voor bewoners met een complexere zorgvraag, gebruikmakend van de nieuwste kennis en technologie. Zo kunnen bewoners vanuit Laarzicht en andere locaties doorstromen, waardoor er ruimte vrijkomt voor nieuwe vitale huurders in Laarzicht.”
“De aanwezigheid van vitale bewoners in de totale bewonerspopulatie is heel belangrijk voor de leefbaarheid binnen Het Laar-concept”, aldus Lonneke. “Bij Het Laar zijn we er voor een aangename dag voor alle mensen. En dat hebben we met de bouw van Laarstede kunnen versterken.”
De 67 nieuwe appartementen in Laarstede zijn speciaal ontworpen voor ouderen met een vorm van dementie die continue nabijheid van zorg nodig hebben. Zij kunnen zich in Laarstede vrij bewegen. “We hebben bij het ontwerp en de inrichting advies gehad van een ergotherapeut en dementieconsulent”, vult Joris verder aan. Naast de appartementen zijn er zeven verschillende ontmoetingsruimtes, een grand café en diverse terrassen. Er is tevens een open verbinding met de andere locaties van Het Laar waardoor bewoners gestimuleerd worden om anderen te ontmoeten.”
Financieringsuitdagingen en oplossingen
Joost van der Meijden, Sectormanager Bedrijfsvoering en Financiën, vertelt wat er nodig was om Laarstede te kunnen realiseren. “Al onze gebouwen zijn goed onderhouden en voldoen aan de laatste kwaliteitseisen. In 2017 hebben we Laarzicht nog volledig gerenoveerd. We zijn financieel gezond, dus problemen geeft een dergelijke investering niet. Voor nieuwbouw is echter een ander formaat investering nodig. Daarvoor zijn we eerst zelf gaan rekenen.” Na het maken van een business case en financieringsmemorandum met hulp van AAG kwam Het Laar in eerste instantie tot een totale investeringsvraag van 18 miljoen euro. Later is dit bedrag binnen de marges van het financieringsmemorandum bijgesteld naar 22 miljoen euro, mede door stijgende kosten van bouwmaterialen.
Uitgestelde lening
“Vervolgens zijn we het hele proces gaan doorlopen, beginnend bij onze interne advies- en toezichthoudende raden, zoals OR, bewonersraad en RvT”, vervolgt Joost. “Daarna komt het traject van de daadwerkelijke financieringsaanvraag en dan komen er heel veel vragen op je af, zoals “welke banken gaan we benaderen en op welke manier”. Voor dit soort vragen is het handig om een partij als Thésor bij de hand te hebben om je te laten begeleiden door het gehele proces. Wij kenden Thésor al omdat ze ons ook hadden bijgestaan bij het aanvragen van financiering voor de renovatie van Laarzicht.”
Joost gaat verder: “Naast dat Thésor heeft meegekeken naar het financieringsmemorandum waarin we verschillende scenario’s hadden opgenomen, ons hielp bij de onderhandeling met de bank, verkenden zij de door ons gevraagde slimme oplossing met betrekking tot het vroegtijdig vastleggen van de rente. Ondanks dat de bouw nog moest starten, werd met de bank al een rente (1,20%!) vastgelegd voor de ongeborgde lening welke in de toekomst ingaat. Gezien de sterk oplopende rente destijds is dit nog met spoed gedaan tussen Kerst en Oud & Nieuw. Met het invullen van het ongeborgde deel voldeden we aan de eis van het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WfZ) zodat we borging konden krijgen. Ook voor de geborgde leningen is de rente vroegtijdig vastgelegd. Het vroegtijdig vastleggen van de rente was geen sinecure. Door extra veiligheid in te bouwen, zoals het iets later storten van de leningen dan de geplande oplevering van de nieuwbouw, werd medewerking verkregen. Hiermee konden we voldoen aan de wens van het WfZ dat er een gebouw stond op het moment dat de gelden worden gestort.”
Uiteindelijk heeft Het Laar een deel ongeborgd geleend bij ING Bank en iets minder dan de helft geborgd door het WfZ via de BNG Bank. Zo’n 35% hebben we uit eigen middelen bijgedragen. Tijdens de bouw was de financiering geregeld in de vorm van een kasgeldfaciliteit. De beschikbaarheid was dus geregeld, maar het advies was om zoveel mogelijk eigen middelen in te zetten tijdens de bouw om rentekosten te besparen.
Boerenverstand niet genoeg
“Dit project bracht een scala aan uitdagingen met zich mee die een aanzienlijke invloed op elkaar hadden”, aldus Lonneke. “Onze organisatie is niet enorm groot, en we hebben niet dagelijks met dergelijke financieringstrajecten te maken. Het grondig evalueren van onze strategie, het identificeren van mogelijke financiële ruimtes, en het bedenken van creatieve financieringsmethoden zijn cruciale stappen. Hierbij was de ondersteuning van de experts van Thésor, die dagelijks met dergelijke vraagstukken werken, onmisbaar. Hoewel gezond boerenverstand ons ver kan brengen, is specifieke marktkennis essentieel om competitief te blijven. Dankzij Thésor hebben we kritische benchmarks kunnen vaststellen.”
Joost voegt toe: “De toegevoegde waarde van Thésor was ook merkbaar in de toegang tot hun netwerk binnen de bankwereld. Die connecties waren een enorme hulp. Kennis is zeker macht, maar het hebben van kennissen is minstens zo krachtig.”
