Aedes, VNG en Woonbond hebben een paar maanden geleden aan Thésor en Companen opdracht gegeven – nog voor de coronacrisis – om de verhuurderheffing te evalueren. Onderstaand zijn summier de resultaten van het door ons uitgevoerde onderzoek beschreven.
Sinds 2013 betalen verhuurders een belasting over sociale huurwoningen, de verhuurderheffing. Deze heffing neemt sinds de invoering jaarlijks toe en bedraagt nu inmiddels € 1,7 miljard per jaar. Zo’n 95 procent daarvan wordt betaald door woningcorporaties. In het rapport keken we zowel naar de aanleiding van de verhuurderheffing als naar de financiële en volkshuisvestelijke effecten.
‘Niet op huurders verhalen’
Het was de bedoeling van het kabinet dat corporaties het geld voor de verhuurderheffing binnen zouden halen door efficiënter te werken en door meer woningen te verkopen en de huren te verhogen. Corporaties hebben inderdaad hun bedrijfslasten fors teruggebracht, maar verdere besparingen zijn o.a. door de forse ambities nauwelijks nog mogelijk.
Gezien de druk op de woningmarkt focussen corporaties zich op de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Hierdoor zijn verkoopmogelijkheden beperkt en is het niet mogelijk om voldoende geld te genereren met de verkoop van bezit. Om de huren betaalbaar te houden zijn corporaties daarnaast terughoudend met huurverhoging.
Crisisheffing achterhaald
De verhuurderheffing is tijdens de economische crisis in 2013 ingesteld om het begrotingstekort te verminderen. Het was een crisisheffing, maar hij staat structureel in de rijksbegroting en stijgt nog steeds.
Fors minder investeringen
In het rapport wordt cijfermatig onderbouwd – met de focus op de (operationele) kasstromen van de sector – dat de verhuurderheffing een substantieel negatief effect heeft op de investeringscapaciteit van corporaties. De verhuurderheffing roomt de kasstromen van corporaties fors af. Dat gaat rechtstreeks ten koste van hun mogelijkheden om te investeren in bijvoorbeeld nieuwbouw en verduurzaming, terwijl sinds de invoering van de verhuurderheffing de ambities van corporaties om te investeren, mede ingegeven door overheidsbeleid, fors zijn toegenomen. Corporaties zouden zich failliet investeren als ze dat volledig op basis van leningen doen: geld lenen kost geld. In het rapport hebben we becijferd dat corporaties zonder de verhuurderheffing hun nieuwbouwproductie zouden kunnen verdubbelen.
Meer belasting dan commerciële verhuurders
Corporaties worden door het fiscaal beleid achtergesteld ten opzichte van commerciële en particuliere verhuurders. Er is een analyse van de belastingdruk voor verschillende typen verhuurders door ons gemaakt. Het beeld is vaak dat het borgstelsel, met bijbehorende gunstige financieringsvoorwaarden, corporaties een voordeel geven ten opzichte van commerciële verhuurders. Door de verhuurderheffing en de stapeling met VPB en ATAD liggen de verhoudingen juist tegenovergesteld. Corporaties, die voor grote maatschappelijke opgaven staan, hebben een fors hogere belastingdruk dan institutionele beleggers en particuliere verhuurders.
Ruud Pijpers
Sebastiaan Smit