Consequenties van sale-and-lease-back
Bij zorginstellingen worden met enige regelmaat sale-and-lease-back constructies overwogen of toegepast. Wat houdt dit nu in en wat zijn de consequenties wanneer hier gebruik van wordt gemaakt?
In het kort komt sale-and-lease-back neer op de verkoop van eigen onroerend goed aan een belegger of investeerder met als voorwaarde dat het weer terug gehuurd wordt met een (langlopend) huurcontract. Op het eerste gezicht levert dit verschillende voordelen op. Immers, eventuele overwaarde op het onroerend goed (o/g) kan hiermee liquide gemaakt worden en er is direct een balansverkorting, wat gunstig is voor ratio’s (zoals solvabiliteit), maar verhuizen is niet noodzakelijk.
Wanneer deze constructie wordt toegepast met als doel balansverkorting, lijkt dit slechts voor de korte termijn of zelf alleen maar op papier een goede zet. De kans is namelijk groot dat het te sluiten huurcontract (feitelijk operational lease) als financial lease gezien wordt. Dit is het geval wanneer deze voldoet aan de bepalingen die opgenomen zijn in artikel 292 lid 120 en 121 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Dán verkrijgt de instelling het economisch eigendom en dienen zij op basis van voornoemde richtlijnen de huurovereenkomst te activeren op de balans (aan de activa-zijde wordt de financial lease bij de materiële vaste activa geactiveerd en aan de passiva-zijde dient deze als langlopende schuld geactiveerd te worden).
Op de tekentafel
Wanneer een onroerende zaak in eigendom middels een sale-and-lease-back constructie wordt verkocht, zal dit dus per saldo weinig tot geen invloed hebben op de balans. Slechts op de tekentafel lijkt een dergelijke constructie daarom een goede zet, wanneer de doelstelling balansverkorting is. Uiteraard zijn er redenen die sale-and-lease-back rechtvaardigen zoals wanneer sprake is van een royale overwaarde op het onroerend goed en met de verkoop liquiditeiten vrijgespeeld worden die dringend noodzakelijk zijn voor de korte termijn of er andere moverende redenen zijn (zoals het verkrijgen van gewenste spreiding tussen huur en koop om flexibiliteit te creëren) om het o/g te verkopen en terug te huren.
Mocht het huurcontract niet gekwalificeerd worden als financial lease, dan is het niet activeren op de balans waarschijnlijk van korte duur. Immers, de IASB (International Accounting Standards Board) kondigde begin 2016 aan dat in nieuwe IFRS (International Financial Reporting Standards) regelgeving opgenomen wordt dat vanaf 1 januari 2019 alle leasecontracten, financial én operational, op de balans geactiveerd moeten worden. Het ligt daarmee in de lijn der verwachting dat deze regelgeving ook opgenomen zal worden in de Nederlandse Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, waar een instelling die onder de WTZi valt zich aan dient te confirmeren, zodat deze instellingen de lease contracten ook op de balans moeten activeren.
Overweegt u uw onroerend goed middels sale-and-lease-back te verkopen en terug te huren, overleg dan eerst met uw accountant of (treasury)adviseur.