Eind februari brachten we de 5e editie van de jaarlijkse Thésor Benchmark uit voor woningcorporaties. Ons 1e  lustrum en deze keer een hele bijzondere. Bijzonder, omdat de effecten van het wegvallen van de verhuurderheffing en de Nationale Prestatieafspraken zichtbaar zijn. En we kunnen zeggen dat de effecten groot zijn. Met deze bijzondere Benchmark zijn we met een aantal van de deelnemende woningcorporaties in bijeenkomsten het gesprek aangegaan. De conclusies liegen er niet om! In deze nieuwsflits geven we u een terugkoppeling van de Benchmark-bijeenkomsten.

 

 

Highlights van de Benchmark

  • In de Benchmark zijn de meerjarenbegrotingen van 91 corporaties met gezamenlijk ruim 700.000 verhuureenheden met elkaar vergeleken;
  • De investeringsuitgaven stijgen enorm. Dit wordt uiteraard veroorzaakt door de Nationale Prestatieafspraken, die bovenop de al stevige opgaves komt. Ten opzichte van de Thésor Benchmark 2022 nemen de gemiddelde investeringen in nieuwbouw per vhe in de 5-jaarsperiode toe met 54% en de investeringen in woningverbetering zelfs met 50%! De Nationale Prestatieafspraken hebben dus nogal wat impact. Voor de komende 5 jaar investeren woningcorporaties totaal circa € 75 miljard in woningverbetering en nieuwbouw.
  • Het grootste gedeelte van deze investering wordt extern gefinancierd. De schuld per verhuureenheid stijgt in de komende 5 jaar van circa € 35.000 naar bijna € 52.000 per vhe.
  • Door de afschaffing van de verhuurderheffing (ca. € 830 per vhe) stijgt de gemiddelde operationele kasstroom in 2023 ten opzichte van de Benchmark 2022, maar de stijging is erg beperkt: in 2026 is de operationele kasstroom slechts € 100 hoger dan in de Benchmark van 2022 (+7%). Dat een deel van de verhuurderheffing alsnog naar de schatkist zou gaan in de vorm van vennootschapsbelasting, was bekend. Ook de verscherpte ATAD-regeling en de huurverlaging was bekend, maar dat de (bouw)inflatie en rente zo snel en zo fors zouden stijgen, was niet voorzien. De stijging van de operationele kasstroom valt gemiddeld gezien dus erg tegen.
  • Het wegvallen van de verhuurderheffing leidt helaas dus niet tot een duurzamer financieringsmodel. Slechts 2/3 van de investeringen in woningverbetering kan worden gefinancierd uit de operationele kasstroom, de rest dient extern gefinancierd te worden. De overige netto-investeringen in nieuwbouw dienen dus geheel extern gefinancierd te worden.
  • Corporaties nemen hun maatschappelijke taak serieus en zetten hun maatschappelijk vermogen in. Dit zien we terug in de financiële ratio’s (ICR, loan-to-value, solvabiliteit en dekkingsratio) die verslechteren. De (externe) normen worden de komende 5 jaar nog niet overschreden.

 

Ambitieuze begrotingen, maar…….

De meeste corporaties hebben de Nationale Prestatieafspraken en de daaropvolgende Woondeals erin verwerkt. De grote vraag blijft of het realistische begrotingen zijn. Zo wordt geconstateerd dat er onvoldoende grondposities zijn voor nieuwbouw, onvoldoende capaciteit bij gemeentes en de verwachting is ook dat er onvoldoende personele capaciteit is bij onderhoudsbedrijven en aannemers. De huidige begrotingen zijn dan ook zeer ambitieus, en politiek ingestoken, zo werd in de benchmarkbijeenkomsten geconcludeerd. De verwachting is dat de begroting van komend jaar realistischer zal zijn.

 

Haalbaar en niet herhaalbaar

Een andere conclusie is dat het duurzaam financieringsmodel onder druk staat. Om de investeringsambities te realiseren moeten corporaties een te groot beroep doen op vreemd vermogen. Dit tast de toekomstige investeringscapaciteit aan. Weliswaar zijn de investeringen voor de komende vijf jaar financieel haalbaar, maar niet herhaalbaar.

 

Donkere wolken

Daarbij zien de corporaties ook donkere wolken aan de horizon. Indien de inflatie en de rente structureel hoog blijven dan daalt de operationele kasstroom (na aftrek van de rentelasten) nog verder. De rentelasten stijgen in de huidige begrotingen al van circa € 800 per vhe naar € 1.200 per vhe, maar indien de huidige rentestanden worden doorgetrokken, stijgt de rente per vhe tot boven de € 1.500 per vhe over een aantal jaar.

 

Oplossingsrichtingen

Het op peil houden van deze operationele kasstroom is noodzakelijk om de vele onrendabele investeringen in de verduurzaming te realiseren.  De oplossingen om de operationele kasstroom op peil te houden moeten vooral gezocht worden bij politiek Den Haag. Afschaffing van ATAD! Alleen al omdat deze maatregel geen enkel doel dient zou dat terecht zijn, aangezien belastingontwijking via het buitenland niet speelt bij woningcorporaties. Wat verder denkend: zou de VPB niet geheel afgeschaft moeten worden voor woningcorporaties? Waarom moet immers een organisatie met een maatschappelijke opgave belasting afdragen over haar ‘winst’ die ze inzet om haar doelen te realiseren.

 

Vervolg

Deelnemers aan de bijeenkomsten waren enthousiast en gaven aan ook volgend jaar weer deel te willen nemen. We hebben hiervoor ook een aantal nieuwe ideeën ontvangen voor doorontwikkeling. Volgend jaar komen we dus terug met een nieuwe, doorontwikkelde Benchmarkrapportage. Heeft u nog geen benchmarkrapport, maar wilt u nog graag weten hoe uw corporatie presteert ten opzichte van anderen, dan is het Benchmarkrapport van dit jaar nog altijd te bestellen via uw Thésor-adviseur of via benchmark@thesor.nl.