Een verlekkerde blik van Blok?
Nog dit jaar dienen woningcorporaties een ontwerpvoorstel in te dienen waarin de scheiding of splitsing van het DAEB en niet-DAEB bezit is vormgegeven. Effectief verkrijgt de sector hiermee vanaf 1 januari 2018 een heldere knip tussen haar DAEB en niet-DAEB vastgoed. Maar voor wie zou dit nu echt van meerwaarde zijn? Is het bedoeld om ‘een level playing field’ te creëren met andere marktpartijen in het geliberaliseerde woningbezit, om corporaties zich puur te laten bezighouden met de meest sociale vorm van hun bestaan, of liggen er andere redenen aan deze wetgeving ten grondslag?
Verlicht regime
Het overgrote deel van de woningcorporaties kiest voor de zogenoemde administratieve scheiding of, indien aan de voorwaarden wordt voldaan, het ‘verlicht regime’. Hierbij wordt het bezit binnen de Toegelaten Instelling administratief verdeeld in een DAEB en een niet-DAEB gedeelte of wordt, in geval van verlicht regime, een baten/lasten scheiding aangebracht. Bij administratieve scheiding zal de financiering van het niet-DAEB deel grotendeels worden vormgegeven door middel van een interne lening vanuit de DAEB tak aan de niet-DAEB tak. Als uitgangspunt geldt dat zowel de DAEB- als de niet-DAEB tak structureel levensvatbaar en zelfstandig financierbaar dienen te zijn.
Eerste doorrekeningen
De eerste doorrekeningen wijzen veelal uit dat de niet-DAEB tak in de beginjaren wat scherp aan de wind vaart, maar dat er al snel (of soms direct al) een forse vrije kasstroom ontstaat met een oplopende liquiditeitspositie tot gevolg. Dit wordt vaak mede veroorzaakt doordat investeringen in niet-DAEB vastgoed ontbreken.
Op geconsolideerd niveau ontstaat hierdoor balansverlenging waarbij deze overliquiditeit desgewenst kan worden aangewend om de interne lening extra af te lossen of, als deze reeds is afgelost, dividend uit te keren vanuit de niet-DAEB tak aan de DAEB tak.
De verwachting is dat het WSW richtlijnen zal opwerpen om een dergelijke balansverlenging (lees: de overmaat aan borging op geconsolideerd niveau) te voorkomen. Op dit moment zijn de richtlijnen hiervoor echter nog niet 
Met het scheiden van bezit is in één oogopslag duidelijk (voor bijvoorbeeld de politiek) welk vermogen niet nodig blijkt voor sociale huisvesting. Minister Blok laat zich regelmatig publiekelijk ontvallen dat corporaties zich moeten richten op hun kerntaak; het bouwen van sociale huurwoningen. Blok wil corporaties niet verplichten om niet-DAEB bezit te verkopen, maar zal verlekkerd kijken naar de balansposities die zullen ontstaan vanuit het niet-DAEB vastgoed. Is de verplichte scheiding hiermee een aanzet tot een volgende ‘greep uit de kas’ van corporaties? Moeten corporaties dit bezit op den duur toch verplicht afstoten?
Vragen waar wij geen antwoord op hebben, evenals de werkelijke achtergrond van deze splitsingsoperatie. Dit zal wellicht over een paar jaar blijken….
Hulp nodig?
Er is op dit moment in ieder geval voldoende stof tot nadenken voor corporaties om de te volgen vastgoedstrategie helder te formuleren en door te rekenen. Mocht u behoefte hebben om uw financieringsplannen objectief te laten toetsen, dan kan Thésor u zeker van dienst zijn! Neem contact met ons op.