Alles wordt duurder, de rente stijgt excessief en de huizenmarkt moet nu wel in elkaar klappen. Dat is hoe inflatie en rente op de gemiddelde verjaardag wordt besproken. Bij woningcorporaties ligt dat wat genuanceerder. We zouden graag eens inzoomen op het begrip rente- en inflatiegevoeligheid om te duiden of de toekomst echt zo sterk afhangt van deze factoren en baseren ons daarbij op data uit de Thesor Benchmark 2022.

 

Hogere rente dempt positieve effect afschaffing verhuurderheffing

Uit de Thésor Benchmark bleek dat bij een rentestijging van 1% ten opzichte van de aannames in de begroting 2022, de operationele kasstroom gemiddeld genomen na 5 jaar met ca. € 130 per vhe daalt. Aangezien de rente inmiddels met 2% is gestegen, kan geconcludeerd worden dat er een hap van ca. € 260 uit de operationele kasstroom (gemiddeld € 1.560 per vhe in 2026) wordt genomen.  De toename van de operationele kasstroom als gevolg van de afschaffing van de verhuurderheffing (netto ingeschat op + € 500 per vhe) wordt hiermee voor ca. de helft opgesoupeerd door de hogere rente.

 

Sterk oplopende bouw- en onderhoudskosten

Misschien wel interessanter is de inflatiegevoeligheid van de woningcorporatiesector. Direct heeft een corporatie vooral last van sterk hogere bouwkosten. De inflatie op jaarbasis hiervan bedroeg ruim 10% in juni 2022 (bron: CBS). We horen echter ook wel hogere percentages voorbij komen in den lande. De materiaalprijzen stegen met ruim 18%, maar de lonen met slechts 2% (bron: CBS). Schrikbarende cijfers, want het jaar 2022 staat niet op zich, ook in 2021 stegen de bouwkosten al met ruim 5%. Wat gebeurt er als de loon-prijsspiraal in beweging komt? De bouw heeft al een nieuwe CAO met 5% loonstijging in 2023 afgesloten…

 

Bij de gemiddelde corporatie gaat van de € 6.900 huuropbrengst per vhe, net geen € 2.100 op aan onderhoudsuitgaven. Aangezien de onderhoudsuitgaven met 10% stijgen, zorgt dit voor een daling van de operationele kasstroom (ca. € 1.200 per vhe in 2022, oplopend tot € 1.560 in 2026) van zo’n 15% . En dat is nog enkel het effect op de operationele kasstroom. De aanvullende onderhoudsuitgaven die voortvloeien uit de prestatieafspraken en de bouwkosten die onder de investeringen vallen zijn hierin nog niet meegenomen. Deels zijn toegenomen bouwkosten opgenomen in de begrotingen, maar wie vermoedde dat het zo’n vlucht zou nemen?

 

Inflatie niet door te berekenen aan huurders

De inflatie (9,9% in juni 2022 t.o.v. vorig jaar) is opgebouwd uit een aantal elementen, die vervolgens worden gewogen naar rato van de gemiddelde bestedingen van een huishouden. Een woningcorporatie heeft in directe zin weinig last van hogere voedselprijzen in de supermarkt (+10% in juni 2022). Ook energieprijzen (+59,7%) raken woningcorporaties slechts gedeeltelijk. Het indirecte effect is echter groot: verslechtering van de betaalbaarheid door de huurders. De huuropbrengst is namelijk dé inkomstenbron van een woningcorporatie en de huurachterstanden zouden hierdoor wel eens flink kunnen oplopen. Daarbij komt dat woningcorporaties de hogere inflatie maar deels kunnen doorrekenen in de hoogte van hun huren. Recent is afgesproken dat de huurstijging is gekoppeld aan de CAO-lonen met een afslag van 0,5%.

 

Onze conclusie: de rente- en inflatiegevoeligheid van woningcorporaties is groter dan die van het gemiddelde huishouden en houdt dus niet op bij 10%.

 

 

Ruud Pijpers & Edwin Schut