Het Financieel Reglement en Beleid heeft u allemaal vastgesteld. Wellicht heeft u de versie gebruikt die als format ter beschikking is gesteld en zijn keurig de financiële normen waar de toezichthouder u op beoordeelt, overgenomen. Weer een vinkje gezet! Maar zijn we hier nu echt iets mee opgeschoten? ‘Nee’, hoor ik u zeggen en van mij krijgt u gelijk.
In mijn vorige blog heb ik uitgelegd dat normen – zoals bijvoorbeeld de ICR – belangrijk zijn voor bank en borg en periodiek moeten worden getoetst, maar geen goede normen zijn voor de eigen financiële koers.
In deze blog neem ik u in vier stappen mee naar het bepalen van uw koers.
Stap 1 Bepaal de kasstroom uit uw bestaande bezit
Wanneer de huren ontvangen zijn, de rente, het onderhoud, de salarissen, belasting en overige exploitatieuitgaven zijn betaald, resteert er jaarlijks een bedrag. Dit is de vrije (exploitatie)kasstroom, maar zou u ook eigen middelen of interne financiering mogen noemen. Deze vrije kasstroom is de belangrijkste pijler van de investeringscapaciteit van uw corporatie voor nu en in de toekomst.
Stap 2 Bepaal uw uitdaging en ambitie en het rendement op investeringen
Uw vastgoedportefeuille zal de komende jaren aanpassingen moeten ondergaan. In samenstelling en in kwaliteit. Om beter aan te sluiten bij de vraag van (toekomstige) bewoners, om duurzamer te worden. Vertaal dit naar harde euro’s, tot welke kasstromen dit gaat leiden en hoe dit in de tijd is gespreid? Bepaal vervolgens het aanvangsrendement dat de investeringen kennen.
Stap 3 Maak een koppeling tussen rendement en verhouding interne/externe financiering
Breng in kaart welk rendement vereist is als er tussen de 0% en 100% wordt gefinancierd met vreemd vermogen.
De kosten van eigen vermogen en vreemd vermogen zijn heel verschillend. Het rendement op eigen vermogen komt tot uitdrukking in de operationele kasstroom. Wanneer de operationele kasstroom telkens geïnvesteerd wordt in projecten zonder rendement, kan een woningcorporatie dat erg lang volhouden (ervan uitgaande dat het bezit, mede door de investeringen, op tenminste hetzelfde niveau blijft).
Wat betreft rendement op vreemd vermogen, wordt vaak de gemiddelde rente op de leningen als uitgangspunt gehanteerd.
Deze exercitie zou tot de volgende (fictieve) uitkomsten kunnen leiden:
| Rendement | Interne financiering | Externe financiering |
| 0,0% | 100% | 0% |
| 2,5% | ≥ 50% | ≤ 50% |
| 5,0% | ≥ 0% | ≤ 100% |
Stap 4 Duurzaam businessmodel
De kasstromen uit het bestaande bezit zijn de gouden eieren van een woningcorporatie. Deze stellen de organisatie in staat om met een laag rendement genoegen te nemen en dus met een lage huur genoegen te nemen. Door telkens de verbinding te maken tussen rendement en de maximale omvang van de aan te trekken externe financiering, draagt u zorg voor continuïteit in uw kasstromen. De methodiek kent natuurlijk een maximum aan investeringen. De operationele kasstroom is beperkt en kan maar eenmaal worden ingezet. Deze methodiek leidt ertoe dat er verantwoorde keuzes gemaakt worden tussen investeringen.
Onze ervaring
Om een stabiele ontwikkeling van de kasstroom (per woning) vast te houden zou (rand van de krant) nieuwbouw voor niet meer dan 40 tot 60% extern gefinancierd moeten worden. Investeringen in duurzaamheid waar het rendement heel beperkt is, zou geheel intern gefinancierd moeten worden. Het hanteren van deze uitgangspunten zorgt voor een duurzaam businessmodel. Een businessmodel dat u oneindig kunt blijven herhalen en dat de corporatie in staat stelt om te blijven investeren. Niet alleen de komende tien jaar, maar ook de vele decennia daarna. Hoe duurzaam wilt u het hebben!?
Richard Wamelink