De periode van treasuryjaarplannen: we zitten er middenin. De rode draad van alle treasuryjaarplannen (TJP) van 2021 zullen we ontvouwen in de Thésor Benchmark die in het eerste kwartaal van 2021 uitkomt. Hierin kunnen we ook de resultaten van jouw corporatie in perspectief plaatsen. Maar een opvallend aspect van de TJP-en die ik tot dusverre heb gezien, wil ik toch al graag met jullie bespreken.
Rentestijgingen? Huh?
De renteparameters voor de periode 2021-2025 zijn voorgeschreven door WSW/Aw. Voor de lange rente resulteert dit in een oplopend tarief van 0,55% tot 1,60%. Het opvallende daarbij is dat de inflatieverwachtingen hoger zijn. Zo stond het niet in onze economieboeken.
Aangezien de meeste woningcorporaties begroten voor de komende 10 jaar, moet ook de verwachte rente voor financieringen in de periode 2026-2030 worden ingeschat. In veel gevallen zien we hier rentes die oplopen tot 2,1% in 2030.
Is dat dan zo gek? Nee, zeker niet. Op basis van de huidige markten wordt er niet direct een forse renteverhoging voorzien en is de relatie tussen rente en inflatie zoek. En, begroten doen we toch op basis van de meest reële verwachting? Klopt!
Het effect van de nu gehanteerde uitgangspunten is met name een ICR die ‘piekt’. In vrijwel alle gevallen komt de ICR uit boven de 3, waar de norm 1,4 is. Dit zorgt bijvoorbeeld bij een corporatie die de omvang van zijn schuld de komende jaren verwacht te verdubbelen, voor een gelijkblijvende tot zelfs dalende rentelast en een enkel stijgende ICR-waarde. Kortom: de ICR staat buitenspel, of zoals een collega het mooi omschreef: de ICR is een sluipmoordenaar: als de rente toeneemt tot bijvoorbeeld 4%, keldert de ICR. En dán blijkt de ICR ineens veel sneller een ‘bite’ te hebben. Het huidige beeld is dus behoorlijk optimistisch.
Wat moet je hier dan mee?
Zoals gezegd: de gehanteerde renteparameters zijn alleszins verdedigbaar. Ik pleit dus zeker niet voor aanpassing van die parameters. Wat we er dan mee moeten? In beeld brengen wat het effect is als de rente wél harder stijgt. Een gevoeligheidsanalyse dus. Bijvoorbeeld: stel dat de rente vanaf 2022 met 0,5% per jaar stijgt. Dan zitten we in 2030 op een rente van rond de 4%, wat in historisch perspectief echt geen worse case scenario is.
Een gevoeligheidsanalyse
Maar ook een gevoeligheidsanalyse op zích helpt je niet, als je niet weet aan welke knoppen je kunt draaien om bij te sturen. De gevoeligheidsanalyse kan je bijvoorbeeld gebruiken om te bepalen vanaf welk moment investeringen heroverwogen worden. Kortom: piketpaaltjes slaan, waarbij je tevens bepaalt wát je dan kunt doen om niet door je hoeven te zakken. Het geeft je een geruster gevoel, omdat je weet dat als er slecht weer aan komt, je het afdak om onder te schuilen binnen handbereik hebt.
Vaak worden er meerdere gevoeligheidsanalyses uitgevoerd en die krijgen allen een naam. Je kunt dan kiezen voor de saaie variant: scenario 1, 2, 3 en 4. Maar ik heb een wat minder saaie suggestie voor de naam van de analyse die uitgaat van een sterker oplopende rente: ‘If Covid retires (ICR)’. Want voor die tijd verwacht ik zeker geen sterk oplopende rente, vanwege alle stimuleringsmaatregelen.
Edwin Schut