De hogere kapitaaleisen vanuit Basel III en scherpere focus op risico bij banken hebben ertoe geleid dat banken terughoudend zijn geworden in het beschikbaar stellen van langlopende financieringen aan zorginstellingen. In het geval dat banken bereid zijn tot financiering over te gaan doen zij dit vaak in consortiaal verband met andere banken. Ondanks de voordelen van beschikbaarheid, toegankelijkheid en risicospreiding kleven er ook nadelen aan deze methode van consortiale financiering. Daarbij nemen de kredietvoorwaarden exponentieel toe en is de onderhandelingskracht van de banken sterker geworden. Als deze voorwaarden een te zware invloed hebben op de financiering dan is de vraag gerechtvaardigd om op zoek te gaan naar alternatieve oplossingen. Het nieuwe fenomeen “gestapeld financieren” wordt in toenemende mate als oplossing gezien. Gestapeld financieren kan het mogelijk maken om in een flexibele vorm een grotere financieringsvraag in te vullen. Maar ja, welke financieringsvormen kunnen dan gecombineerd worden?

 

Obligaties

Op dit moment zien we verschillende mogelijkheden van (gecombineerde) financiering ontstaan. Zo is de obligatielening als financieringsvorm terug van weggeweest. De introductie van de NL Zorgobligatie lijkt dit product nieuw leven in te hebben geblazen. Begin 2016 wordt de eerste uitgifte van dit gestructureerde product verwacht, waarmee verschillende projecten binnen de zorg gefinancierd kunnen gaan worden. De vraag is of dit product voldoende ruim is om grote en maatwerk financieringsvraagstukken tegen een gunstige prijs- en risicoverhouding te ondersteunen?

Niet alleen de gestructureerde obligatie is in trek, maar ook innovatieve varianten vinden hun weg. Op 6 november heeft het Prinses Maxima Centrum voor kinderoncologie in Utrecht de uitgifte gestart van een innovatieve obligatielening. De obligatielening wordt gecombineerd met traditionele bankfinanciering om een nieuwbouwproject mogelijk te maken. De obligatielening verplicht deelnemers de rente terug te schenken aan het ziekenhuis. Hierdoor is het voor het ziekenhuis mogelijk om “gratis” te lenen, terwijl het de obligatiehouder een fiscaal voordeel oplevert. Dergelijke financieringsvormen zijn relatief nieuw voor de Nederlandse markt; internationaal wordt hier al veel gebruik van gemaakt. Zullen Nederlandse beleggers dit opvolgen? In hoeverre speelt de prijs hierbij een belangrijke rol?

 

Sale and leaseback

Wanneer het eigendomsrecht van bepaalde activa van ondergeschikt belang is kan de “sale and  leaseback” constructie een geschikte financieringsmogelijkheid zijn. Deze constructie voorziet in een kapitaalinjectie en resulteert in een verkleining van de balans. De leaseverplichtingen leiden tot een (tijdelijke) verbondenheid met de verhurende partij, waarbij na afloop van het huurcontract de zorginstelling over een grotere mate van flexibiliteit beschikt (mits de huurvoorwaarden hier geen beperking op leggen).

 

Informele investeerders

Deze relatief onbekende groep van investeerders en Business Angels zijn in specifieke gevallen bereid een deel van hun kapitaal in te zetten voor startende of al bestaande initiatieven waarin zij niet zelf als eigenaar participeren. Ondanks de lastige toegankelijkheid kan, door middel van een goed lokaal/regionaal netwerk, deze groep van investeerders bereikt worden en onderdeel uitmaken van de invulling van de financieringsvraag.

 

Crowdfunding

De interesse van commerciële partijen om te investeren in Nederlands zorgvastgoed blijft, in vergelijking met het buitenland, nog achter. Gelukkig herkennen steeds meer investeerders zorgvastgoed als een goede belegging waarmee extra risicospreiding toegepast kan worden en een aantrekkelijk rendement te behalen valt. Vooralsnog kent dit fundingsinstrument nog enige beperkingen (volume en prijs).

 

Niet alleen commerciële partijen zijn bereid om te investeren in zorgvastgoed, ook particuliere en private investeerders worden, afhankelijk van de gekozen constructie, aangeboord bij de financiering van zorgvastgoed. Door middel van crowdfunding is investeren in zorgvastgoed voor een groot publiek toegankelijk geworden. Zelfs voor grotere projecten biedt crowdfunding een oplossing. Zo is er al € 5,2 mln. verzameld via crowdfunding voor de aankoop en revitalisering van het vastgoed van de Admiraal de Ruyter Ziekenhuis te Vlissingen. Naar verwachting zal de belangstelling voor crowdfunding zich, vanwege de grotere naamsbekendheid onder kleinere en particuliere investeerders,  in de toekomst verder ontwikkelen.

 

Conclusie

Natuurlijk zal bankfinanciering een belangrijk onderdeel blijven van de invulling van de financieringsbehoefte. Maar al deze financieringsmogelijkheden laten zien dat financiering van de zorgsector vele mogelijkheden kent. Door verschillende vormen te combineren wordt de toegankelijkheid, beschikbaarheid en mogelijkheid om zorgvastgoed te financieren vergroot. Van belang daarbij is dat de financiering ook tegen de juiste prijs wordt geregeld. Het is duidelijk dat tussen de verschillende producten een prijsverschil zal ontstaan. Tussen de prijs van gegarandeerde banken financiering en private-equity achtige vermogensverschaffing bestaat vanzelfsprekend een aan het risico-profiel verbonden verschil. Goede financiële structurering en monitoring vormen een belangrijk thema voor u als treasurer of bestuurder-toezichthouder.

 

Bij vragen kunt u contact met ons opnemen.