Eigen vermogen, volgens sommigen de panacee dat woningcorporaties op voorsprong zet om onrendabel te investeren. Zolang deze maar van voldoende omvang is, kan er tegen de klippen op worden geïnvesteerd. Ook als het vreemd vermogen toeneemt is dat niet erg, zolang er maar eigen vermogen van voldoende omvang resteert. Maar is dat eigenlijk wel zo, of zou je er anders naar moeten kijken..?
Wat is eigen vermogen?
Eigen vermogen is de resultante van het verminderen van uw bezittingen of vastgoed met de uitstaande schulden. Deze waarde zit in de stenen en is afhankelijk van alle aannames die we doen, een haast ongrijpbaar en onnavolgbaar begrip. Zeker als we de ontwikkeling van eigen vermogen in de toekomst willen projecteren. En dan hebben we het nog niet eens over de vele modellen die er zijn om de waarde van de stenen te bepalen. Bedrijfswaarde, marktwaarde, WOZ-waarde en beleidswaarde, allemaal hebben ze hun eigen onhebbelijkheden.
Voor wie is de omvang van het eigen vermogen van belang?
Veel ratio’s zijn gebaseerd op de noodzakelijke omvang van dit eigen vermogen, zoals bijvoorbeeld Solvabiliteit en Loan to Value (indirect). Waar het dan in hoofdzaak om gaat is dat wanneer een organisatie sneuvelt, met de (verkoop van) bezittingen de schulden kunnen worden voldaan. Een ratio dus voor schuldeisers. Belangrijk om op te monitoren, maar minder van waarde voor uw financieel beleid & sturing.
De operationele kasstroom als taart
De operationele kasstroom is van veel groter belang. Investeren in sociaal vastgoed is niet rendabel, althans niet voor iedere geïnvesteerde euro. Vanuit de operationele kasstroom (nee, niet het eigen vermogen) stopt u ieder project iets toe. Wat u toestopt is voldoende om het overige deel rendabel te maken. Deze operationele kasstroom is uw TAART. Een taart in die zin dat u als jarige ieder jaar opnieuw op taart kunt trakteren. Deze taart kunt u weggeven zonder dat u in financiële problemen geraakt. Uiteraard moet u ervoor zorgen dat u blijft voldoen aan de voorwaarden van bank en borg, zodat ieder jaar opnieuw een taart te verdelen valt.
Partjes van de taart maken het overige deel van de investering rendabel
Deze taart, zoals bij taarten gebruikelijk, verdelen we in partjes. U stopt partjes toe aan verduurzaming, u stopt partjes toe aan nieuwbouw en wellicht ook nog aan andere zaken. Maar kenmerk van al deze partjes is dat u ze op een verantwoorde wijze toestopt in kader van uw maatschappelijke opgaven. Verantwoord in de zin dat de financiële continuïteit van uw organisatie gewaarborgd blijft. Daar komt bij dat de omvang van de taart bekend is. Komen er meer projecten, dan worden de partjes kleiner. De omvang van de taart staat vast.
Hoe groot moet uw toekomstige taart zijn?
Tegelijkertijd heeft u de zorg voor voldoende toekomstige taart. Hoe groot moet de operationele kasstroom per vhe eigenlijk zijn om het bezit eeuwigdurend te kunnen exploiteren en onderwijl aan uw maatschappelijke opgaven te kunnen voldoen?
Gek genoeg denken we met z’n allen te weten hoe groot het eigen vermogen moet zijn, maar hebben wij nog niemand gesproken die het antwoord heeft op deze laatste vraag…
Richard Wamelink en Ruud Pijpers