Met man en macht hebben we afgelopen maand gewerkt aan de Thésor Benchmark. De enige Benchmark die gebaseerd is op toekomstige cijfers en dus niet terug- maar  vooruit kijkt. Van meer dan 80 woningcorporaties hebben we een helder inzicht gekregen in de toekomstige financiële en risicoperformance en de resultaten liegen er niet om. Hieronder lichten we een tipje van de sluier op…….

 

De resultaten

  • ​De gemiddelde marktwaarde (in verhuurde staat) van een sociale huurwoning bedraagt € 132.000. Met de invulling van de maatschappelijke doelen – beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer – van een corporatie komt de beleidswaarde van een sociale huurwoning exact uit op 50% van de marktwaarde in verhuurde staat, ofwel circa € 60.000 per woning. De grootste afslag van marktwaarde naar beleidswaarde wordt bepaald door de betaalbaarheid, namelijk 30% en wordt gevolgd door kwaliteit met een afslag van 12%. Hieruit blijkt dat corporaties massaal gevolg geven om hun woningen betaalbaar te houden voor hun doelgroep en veel investeren in de kwaliteit van hun woningen.
  • De operationele kasstroom – saldo van de huuropbrengsten en uitgaven (inclusief rente en belastingen) – uit het bestaande woningbezit is laag te noemen. Per saldo houdt een woningcorporatie in 2021 gemiddeld 1.137 per woning over. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat de verhuurderheffing en de VPB de afgelopen jaren sterk gestegen zijn en de komende jaren nog verder stijgen. Althans als de verhuurderheffing niet wordt afgeschaft. In 2021 verwachten de corporaties circa 2 maandhuren (€ 1.145) aan de belasting af te dragen en deze belastingdruk stijgt nog door naar circa 2,2 maandhuur in 2025. Zoals blijkt uit het onderzoek “De effecten van de verhuurderheffing op het Wonen in Nederland” dragen corporaties circa 38% van hun exploitatieresultaat af aan verhuurderheffing en VPB. Deze belastingdruk zal de komende jaren nog hoger worden.
  • De operationele kasstroom is uitermate belangrijk. Met deze kasstroom moet een deel van de veelal onrendabele investeringen in de verduurzaming van het bestaande woningbezit en de nieuwbouw gefinancierd worden. Echter deze operationele kasstroom is onvoldoende om de investeringen te financieren, waardoor corporaties fors moeten lenen bij de banken. Door de lage rente(parameters) heeft dit maar een klein effect op de jaarlijks te betalen rente. Sterker: de rentelast daalt in veel gevallen zelfs. De Interest Coverage Ratio is in alle jaren dan ook op een prima niveau. Maar op termijn is toename in leningomvang niet duurzaam houdbaar en tast het de toekomstige investeringscapaciteit van de corporatiesector fors aan.
  • De gemiddelde nominale schuld per sociale huurwoning stijgt van € 32.600 in 2021 naar € 39.400 in 2025. De stijging van de nominale schuldpositie maken corporaties flink gevoeliger voor rentestijgingen in de toekomst.

 

Tot slot

Thésor Benchmark of hoe uw corporatie financieel presteert ten opzichte van de Benchmark, zowel nu als in de toekomst? Neem dan contact met ons of met uw adviseur bij Thésor op en wij stellen voor u een Benchmark-rapport op met de gegevens van uw corporatie.

U kunt ook deelnemen aan de nog te organiseren bijeenkomsten over de Thésor Benchmark met collega-corporaties of we komen bij u voor een incompany-training (bijvoorbeeld voor de RvC) over het duurzaam verdienmodel voor uw eigen corporatie. We vertellen u hier graag meer over.

 

 

Ruud Pijpers
Edwin Schut
Bert Kampen